上海房地产律师：“买卖不破租赁”的正确适用

上海房地产律师：“买卖不破租赁”的正确适用

上海市一家服装批发市场某号商铺原产权人为施某。2009年1月，施某与赵某签订《转卖证明》，约定将该商铺卖给赵某。赵某从同年4月接管商铺的租赁权和租金权，并明确赵已付清转让款。但是，施未与赵办理产权转让手续。2010年10月，赵某与包某签订《租赁协议》，约定赵将系争商铺出租给包经营使用，租期10年等。但2011年2月，施某又将系争商铺转让给俞某，随后俞某又将商铺转让给殷某，该两次转让均办理了产权过户手续。
　　因殷某要求包某搬离商铺未果，遂提起诉讼要求包某迁出商铺。而包某辩称：根据《合同法》第二百二十九条　关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，其与赵某签订的租赁协议合法有效，商铺的买卖不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”，故不同意迁出商铺。
　　法院认为，所谓“买卖不破租赁”的规定是基于所有权人将所有物出租后再出售的情形，而本案的商铺出租人赵某并非商铺所有权人，其虽然与上家施某签订了购买商铺的协议并付款交付，但并未办理产权过户手续。根据施某与赵某的出卖合同约定，施某认可赵某可以先行接管商铺的出租事宜，赵某与包某签订的租赁合同在所有权人施某认可的情况下可以成立。但是，当施某又将商铺转售他人时，赵某再继续出租商铺的行为就失去了基础，属于无权处分行为。而之后的买家并不追认赵某的出租行为，所以赵某与包某的租赁合同在施某将该房屋转售他人时便失去了法律效力。虽然原所有权人施某的“一房二卖”行为违反诚实信用，但是后一买家及其再转让的买家均属于善意第三人。而本案承租人包某在租赁时未对商铺产权状况进行必要的核查，存有一定的过错，所以应更倾向于保护后一善意买受人的利益。当然，原承租人包某的利益受损，可向出租人赵某乃至不诚信的原所有权人施某追究。故本案不属于“买卖不破租赁”原则的适用情形。据此法院判决：包某迁出系争商铺，并支付相应的使用费。