中海降价有难言之隐

　　中海降价有难言之隐

　　他山


　　最近我的手机上常收到“楼市跳水”、“降价”之类的短信，也接到一些朋友邮件和电话咨询，问楼市是不是真的到了“降价大甩卖”的时候。这里我将五一后做客在锐博堂时，针对中海降价事件讲的几个观点重复一下，算是对各位咨询问题的朋友统一答复。


　　先讲一下中海降价事件经过。五一期间，中海在龙岗的两个项目推出了1300多套房源，引发5000多的人排队热捧，一次开盘就被一抢而空。由于中海推出的价格比周边楼盘每平米价格低1000元，所以引发了楼市是否开始“跳水”，中海降1000元可能是“楼价回落的信号”等猜测。中海这次降价不符合常理，降价背后或有难言之隐，理由如下：


　　一、先看中海为什么这样做？先看中海的那地策略。04年4月15日，中海联手信和置 业以10.866亿元吃下 “成都地王”之后，当年4月16日，双方再次联手，将香蜜湖畔的“9万3” 以9.5亿元吃下。当月21日，苏州金鸡湖畔的一块黄金纯住宅地块又被其收入囊中。从过去几年拿地策略可看出中海是不怕地贵，在土地交易市场上是不甘落后与万科、招商、华侨城的，或输在民营企业后面。


　　二、从产品策略上看。中海这些年一直以做豪宅为主，中海30多年一直盖豪宅，普通住宅盖的少，豪宅利润高。拿到地王，只能开发豪宅，不可能做低价产品。03年得阳光棕榈园里，在当时那么偏，不被市场看好的位置，中海也是卖出该片区最高价。这些年来，中海做深圳关外的一些产品，做横岗的产品，包括做大山地的这些东西，它一进来就把周边的价格抬高了，从来不做摔价格的事情。


　　三、从品牌策略上看。中海品牌价值在开发企业中排前三，对于有这么多年品牌积累，注重产品品质的中海来讲，降价对于他来讲意味着啥？意味着品质的降价，意味着品牌的贬值。中海产品品质没有降，因为他是呈一系列生产的，流水线做的。他的采购是全国统一采购的，他拿地的标准是没有降的，也是以前早几年储备的地，不是近几年储备的，它的土地成本、生产成本、管理成本并没又降，他无缘无故降价的理由不充分。


　　四、从财务策略来看。中海相比万科、金地、恒大来说，中海的负债率不比他们高，中海这些年一直是利润率优先的企业，不是规模效益优先的企业。中海这种企业有足够大的内存，不存在资金压力，谈不上清货还款，他山认为中海没有理由做“降价”这种违心的事情。中海开盘的总量比不上万科，卖的总面积可能不一定是最多的，但利润率一定是最多的。


　　综上所述，他山认为像中海“航空母舰”级的央企，绝对不会靠“假摔”来哗众取宠。一定是中央领导找董事长或者总裁谈话，希望它配合调控的目标需求做个“降价的表率”。这样做意味着啥？与中海行政级别相同的中石化总经理苏树林不久前正式调任福建省委副书记，中海老总听中央领导的话，苏树林的仕途可能会是中海老总的榜样。听话可能是光明大道，副省长一级的职位等着你。不听话，比如某某被抓了，这是前车之鉴。所以我个人认为中海是政治因素导致它降价。从上面分析，他山能能判断中海降价背后一定有难言之隐。所以由此而出结论，中海此次降价，与市场无关，不是“楼市跳水”的信号。

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