陈真诚：房价降50%或不够需跌回06年前后

文/陈真诚

（平面版文章载：《生活新报》）

 

[导读：按照温家宝总理所说的“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应”的这个说法来看，目前房价至少需跌回2006年前后水平才行，房价下降50%也许还不行还不够，一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。最终能否做到，目前来看还是未知数…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

“两会”让放松调控的梦想破灭

今年“两会”召开前，尽管中央政府一再强调要坚定不移地坚持房地产调控不动摇，继续严格实施已有的房地产调控政策，不允许地方政府放松房地产调控，但事实上，一些人依然凭经验想象，寄希望中央政府能在“两会”上以保经济增长为由放松房地产调控，甚至象2008年那样出手救市。这些，已在一定程度上反映到了房地产市场预期及媒体舆论、企业行为上，甚至一些人、媒体开始宣称目前房价下降已经见底，房地产市场已经开始回暖。

然而，刚刚结束的今年“两会”，已让一些人设想或希望中央政府放松房地产调控甚至再次出手救市的梦想破灭了，也事实性证明了目前房价下见底论是个真实的谎言，房地产市场回暖只是一个被人杜撰出来的传说。

3月5日上午，十一届全国人大五次会议开幕。温家宝总理在作政府工作报告时明确表示，2011年，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。目前房地产市场调控处于关键阶段。2012年，将继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

温家宝总理的讲话说明，中央政府对坚持房地产调控不动摇、继续实施房地产调控政策不松动的态度非常坚决，目标非常明确，实现目标的决心非常大，任何寄希望政府松动调控或再行救市者只是幻想。然而，由于中央政府及温家宝总理多次强调要促进房价合理回归，这是房地产调控要达成的目标之一，因此，又有舆论在质疑促进房价合理回归这一调控目标的衡量标准，发问到底房价要降到多少才叫合理房价？房价要下降到什么价位才叫房价合理回归？目前的房价是否已经下降到合理价位？下一步中央政府将如何做？

对于这些疑问，3月14日上午，十一届全国人大五次会议闭幕，温家宝总理在北京人民大会堂与中外记者见面，并回答记者提问，给予了明确回答。

温家宝总理说，这两年房地产调控仍在艰难中看到了一点曙光，这主要是因为调控的决心坚定而不动摇。同时抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。对于是什么是房价合理回归？温家宝总理说，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。

无疑，这是温家宝总理自出任总理以来，对于房地产调控及房价调控目标的阐述，这是态度最坚决、方向最明确、措辞最精准的一次，说明决策层对房地产调控的态度和决心空前，没有丝毫放松调控的可能，而且目标非常明确，就是要让全国性的房价大幅下降至与居民的收入相适应、与投入和合理的利润相匹配的合理价位，不达目的不罢休，消除了关于房地产调控走向的各种悬念！

 

房价至少需跌回2006年前后水平才行

通俗来说，按照温家宝总理所说的“房价还远远没有回到合理价位”、“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配”的这个说法，意味着之前多年来房价上涨中的泡沫必须挤出来，已累积上涨至今的房价中非正常上涨的部分必须回吐出来，必须降回去。而且，这种房价下降当是全国性的，并非指一些一线城市，或所谓的七、八个城市。按照温家宝总理所说的“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应”的这个说法来看，参照房价现实水平而言，目前房价至少需跌回2006年前后水平才行。要达到这个目标，目前房价下降50%也许还不行还不够，一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。当然，最终能否如此，能否做到“使房价与居民的收入相适应”，本文作者陈真诚分析认为，目前来看还是未知数。可能吗？不宜轻易下结论。对于房价与居民的收入相适应一说，温家宝总理所指的当是老百姓的真实收入对比和切身感觉，不是一些人所拿出的自己想当然计算出来的所谓房价收入比数据。事实上，在中国的当前，对于房价收入比，几乎没人能真实计算出来，也未必能真实、有效地说明问题，哪怕是“大概”。这是事实，不容否认！

不过，要看到的是，这已充分表达了中央政府的决策意志和将房价调控到底的决心，将会深度影响房价走势乃至整个房地产市场走势预期，让更多的人（包括开发商、地方政府等）放弃观望及对政府可能松动调控的幻想，让更多消费者更坚定房价将继续下降的信心，继续选择观望乃至弃购，使市场更进一步地形成房价将继续下降并将加大下降幅度的一致性预期，加快房价下降速度，加大房价下降的幅度，并加速市场向更深度方向调整。

对于房地产市场将继续深化调整的预期，对于房价将继续下降并加快降价速度、加大降价幅度的预期，将不只是影响新房市场，也将影响二手房市场和土地市场。

事实上，相对于大量存量二手房总额来说，目前在售新房总量有限的，未来上市新房会因市场调整而变，因此，政府要促进房价合理回归，应该不只是要让新房价格下降，还应该让存量巨大的二手房价格下降。

接下来，关键问题之一是，政府继续深化房地产调控，在继续强化对新房价格进行调控的同时，必须同时对存量二手房价格动调控真格。在保护自住的一套房前提下，尽快推广开征真正具有调控效力的房产税，且研究开征空房税、空地税等，加大多种措施的综合调节力度，降低市场的涨价预期，改变持房者的涨价心态，迫使其降价出售或降低租金。否则，就征重税，高到不能将税转嫁到租房者的水平。如果持房者涨租金话，但大家都租不起了，不租了或减少租赁面积，还涨给谁去？

只是，应该说，政府可以采取一切措施调控房地产，促使房价合理回归，包括使用开征房产税等手段，本文作者陈真诚在次需要重申强调的是，政府也必须充分考虑尽力满足老百姓基本生活需要，保护用于自住的一套普通商品房的生活消费需要，使之做到低税负化甚至免征，并做到购买、消费使用的总体低成本化。

另一方面，还要消除所谓供不应求的舆论误导影响。就当前中国房地产市场而言，说靠增加供应来解决房价房租地价问题，说房地产供不应求是房价上涨的主要原因，是个伪命题，是个睁眼说瞎话的错误理论！

现在，市场上有的是房子，有的是已售待开发的土地。大量房屋被空置，被开发商、投资投机者囤房持有待涨，还有大量的土地被囤积闲置待涨，这些是非常普遍而数额巨大的，政府必须想办法动真格进行严厉调控。否则，无论是房子还是土地，供应出来多少，都可能被囤积起来，就可能会闲置多少，空置多少。

还有，对于要让房价大幅下降至温家宝总理所定义的合理价位，有人提出说，目前一些房屋是近年来尤其2010年左右以来高价拿的地，拿地成本怎么办？想以土地成本为理由而拒绝降价。对此，应该说，房价大幅下降已成政府既定调控目标，已成市场大势，作为享受了多年市场火暴、房价上涨带来的高利汇报的开发经营者，只能顺势而为，主动采取积极措施积极应对，降价促进销售回笼资金，或想其他办法融资，或出售手上多余土地，或寻求与有资金的企业合作开发，以能安全、顺利地度过这个调整周期。记住，在这个调整周期里，在这波优胜劣汰的大潮中，只有能确保生存下来的企业，将来才有可能、有机会生存得更好，甚至利用调整来获得进一步发展的机会。

不难理解的是，世上没有只涨不降的房价，市场没有永远不变的火暴！作为企业，本身要有风险意识。谁说所有的开发商只能赚而不能亏？谁说所有的开发商只能在市场火暴期卖房赢利而不能在调整期让利甚至亏本卖房？退一步来说，谁让你当时要不理性地高价拿地？作为企业，做任何决策都应该三思而行。当时不理性地拿了高价地，如今市场深度调整，只能自食其果，只能由自己想办法消化，或承受高价拿地、激进扩张等不理性作为所带来的惩罚。

 

积极鼓励、引导乃至迫使企业、资金能真实地投向实体经济

另外，我们还需考虑一个问题是，政府强化调控房地产后，就必须要想其他办法以其他手段来刺激或确保经济增长，使经济能以必要、合理的速度增长。由于对外贸易收到各种因素制约，一时也难以实现快速增长，就主要得依靠刺激内需消费和刺激投资（包括政府投资或私营部门的投资）。而要刺激内需消费，除要提高老百姓的实际收入、增加社会财富的再分配缩小贫富差距、进一步加强社会保障、降低医疗教育等方面的负担等外，更重要的是要继续打击通货膨胀（或抑制通货膨胀预期），让老百姓敢于消费，能力消费。而在刺激投资方面，政府因积极鼓励、引导乃至迫使企业、资金（包括银行信贷资金、政府投资资金和个人等私营部门资金）能真实地投向实体经济。

大家可以看到，政府最近一直强调要大力鼓励、促进实体经济发展，要鼓励、引导投资资金流向实体经济。接下来，作为政府来说，在继续坚持房地产调控的同时，还要合理掌握整个宏观经济调控的统筹策略，防止过多资金因房地产市场调整而集中流向股市等市场进行投机炒作。

事实上，目前包括不少开发企业（之前开发楼盘卖房赚了钱，之后没有继续做项目）在内等许多企业（老板或高层或公司），手上因之前市场火暴时连续多年赢利而持有不少资金，几百万几千万到几个亿甚至更多的都有，不少人一直在与券商（营销部、大客户部及券商内任职人员）保持联系，咨询何时进入股市抄底，准备将大量资金从房地产市场撤出转投入股市进行抄底投机（投资）。

基于这种现实，因此说，随着政府态度坚决地推进房地产调控继续深化，一旦将来房价调控下来之后，政府或不会也不应该过急于把股市抬拉起来，否则，大量资金将依然不会进入实体经济投资，其中包括一些银行信贷也会通过各种渠道以各种方式进入股市等投资投机领域进行投机（投资）。

不难想象，不难理解，如果短期房市股市均无投机机会，那么许多资金就不得不选择投资实体经济。否则相反，大量资金从房市出来后又进入股市。如果是那样的话，政府想刺激或鼓励或促进资金进入实体经济投资，很容易成为空话。

其实，今年两会间，在3月12日记者会上，央行行长周小川明确说，调整存款准备金率并不是表明货币政策是松或者是紧。存款准备金率如果下调释放出资金，是广泛地分布在国民经济的各个方向，并不是为了增强股市的信心或主要流向房地产业。就是说，下调存款准备金率不代表货币政策松动，不是为了刺激股市或房市。这也说明，中央政府至少短期内使用松动货币政策等手段刺激股市上涨的可能性不大。

因此说，对于持币等待机会以进入股市抄底的投资投机者而言，至少在短期内，别寄希望政府能快速发力大力刺激股市上涨，别对股市快速反攻上涨抱太大希望，别对进入股市投资获取大幅反弹而至暴利的预期太乐观，而需谨慎，谨慎，再谨慎。

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号195342565）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、投资等投融资机构、开发商等土地供需双方机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

陈真诚：警惕经济恐怖主义蔓延

——系说“民间借贷”之六

文/陈真诚

（平面版文章“稳健货币政策成了万金油”载2012年1月17日：《南方都市报》）

 

[导读：加上表外贷款等，去年贷款总额同比不是减少而是增加了，稳健的货币政策成了万金油，稳健成了托词…欧债危机的可能影响正被舆论放大，要挟经济政策制订，滋生了经济恐怖主义思潮：如不放松货币政策，松动物价调控和房地产调控，经济就将硬着陆…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

刚刚进入新年，看起来世界经济的天空布满阴云，市场弥漫着经济恐怖主义，而这有可能继续进一步蔓延。

1月5日，“末日博士”鲁比尼撰文称，过去三年，美国、欧元区和中国这些世界最大的经济体都采取了“拖延时间”的经济政策。在2012年，中国经济增长将放缓，可能会接近于一次硬着陆。最迟到2013年，或许就在2012年，一场由美国双底衰退、欧元区局面混乱和中国硬着陆构成的完美风暴可能就会来临。

然后，1月 7日，惠誉国际将匈牙利信用评级下调至垃圾级，似乎在告诉市场，所谓的欧债危机还在没完没了。

接着，1月13日，标准普尔发布了对除希腊以外的所有16个欧元区国家的信用评估结果，下调了法国等9个欧元区国家的长期信用评级。其中，法国和奥地利丧失了3A评级，意大利、西班牙和葡萄牙的主权信用评级均被下调了两个级别。对于调整决定，标准普尔称，其原因是，近期欧洲采取的政策措施，尚不足以全面应对欧元区内部存在的系统性压力，仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。

对于标准普尔在希腊有关债务重组的谈判又陷入僵局之时做出的“下调”，有法国经济学家认为“对市场的直接冲击有限”，但“降级”风暴还是引发了美欧金融市场剧烈震荡，使投资者把关注的目光重新放到了欧元区的债务危机问题上，再次引发了市场担忧关于欧洲是否有能力解决欧债危机，令欧债危机雪上加霜，已陷入低潮的企业和消费者信心将又一次遭到打击，或使欧洲陷新危机，而这种影响将是心理上的和政治上的。

无疑，在信息高度发达的今天，这种影响将是“跨欧洲”的，甚至会在中国产生“过度反应”。

在欧债危机暴发后，中国已经出现了“过度反应”。近期，有关欧债危机将使本身已经泡沫积聚的中国经济加大下行风险的舆论甚为流行。甚至，欧债危机，成为了一些舆论要求放松货币政策、采取容忍通货膨胀、房价物价泡沫等现实问题而继续滋养泡沫的经济决策的理由。

实际上，欧债危机对中国经济的可能影响正被一些舆论放大，被一些人用以要挟经济政策制订，滋生了有中国特色的经济恐怖主义思潮：如不放松货币政策，松动物价调控和房地产调控，经济就将硬着陆，甚至滑向下行的“深渊”。

不难发现，近年来，尤其美国金融海啸、欧债危机相继暴发后，一些容忍、支持经济泡沫化者、因房价物价持续大幅上涨等经济泡沫而大获其利者的既得利益群体，总不难找到要求放松经济调控理由，影响经济增长则是随手揣着的放之四海而皆准的理由，松动货币政策或采取宽松货币政策则是其最主要所求。2011年末在某些地区出现民间借贷危机，更加大了一些人要求松动货币政策的呼声。

诚然，由于经济结构存在问题和一些历史原因，中国经济在相当程度上对出口形成了某种依赖，欧债危机会产生一定的影响。但应该说，由于金融体系的相对封闭性和出口经济主要处于产业链的下游，目前最主要的经济问题是房地产问题和通货膨胀问题，因此其实际影响将非常有限。如果继续进一步放松货币政策、松动调控，未必能解决防止经济增长下行的问题，相反或会使经济问题变得更麻烦。

2008年美国金融海啸发生后，中国就使出了激进的经济刺激举措，采取了极为宽松的货币政策，拿出了四万亿政府投资的大红包。

2009年新增 (人民币)贷款近10万亿，2010年新增信贷超过7.8万亿，随时可见“稳健”货币政策的2011年新增信贷7.47万亿元，同比少增3901亿元。看起来2011年的货币政策是变得“稳健”了，也就是常说的“从紧”了，但仅这些数据及其对比还具有欺骗性。

首先，相比于2009年之前的真正正常的年度新增信贷总量而言，这三年都可说是“极为宽松”，是导致通货膨胀的主要原因。

其次，上述三年的年度新增信贷额并没有包括信托这种表外贷款，更没能反映出社会融资总量。本文作者陈真诚认为，就最近的2011年来说，由于房地产信托及民间融资空前火暴，全年信托同比增加远远不止3901亿元，其中约一半是房地产信托，这就是说如加上表外贷款2011年的新增贷款总额同比是增加而不是减少。而这还不包括通过民间借贷等民间金融发生的社会融资。2011年是史上民间借贷最火暴也是最疯狂的一年，其中主要是发生在房地产领域，大量社会融资流入了房地产变成了事实性开发或买地“贷款”。

不难看出，算上表外贷款等在内，2011年的贷款总额同比不是减少而是增加了，货币政策不是“从紧”而是依然“非常宽松”，“稳健”成了具有某种欺骗性托词，“稳健的货币政策”成了“万金油”。试问在这种现实市势下，货币政策还能如何宽松？还要如何宽松？

退一步而言，在一些地区，一些企业、个人因过度参与炒房等市场投资投机等而出现民间借贷危机，本是非正常的市场现象，如果为拯救他们而松动货币政策或放松调控，那就等于促进经济畸形化，鼓励投资投机。

再则，即便再进一步松动货币政策，大量增加货币投放、信贷规模，这些钱也未必能流入中小实体企业，未必能在多大程度上有效刺激出口增加，从而刺激经济增长。

如何看待现实的中小实体经济问题，出口经济问题，本文作者陈真诚认为，应该选取广东作为重点对象或样本。事实上，大量的出口型中小实体企业，主要集中于广东，尤以东莞、深圳（主要为关外）、中山、佛山等地。

由于此前中国具有劳动力等成本优势，以中国出口型中小企业生产一些消费性制造业产品，在世界市场上所占份额非常高，如工艺品、鞋袜服饰、玩具、圣诞树等节庆礼品、印刷品、打火机、箱包、计算机硬件元件（含机箱）、小五金制品、小电器、手机、家具、灯饰、布艺、各式饰品等。这些主要是出口型中小企业生产所生产，其中又主要集中在广东为主的地区生产，形成了世界性的生产基地，如东莞的电脑硬件生产、厚街等地的鞋类生产（出口分欧线、美线、非线等）、虎门的服装生产、佛山的家具生产、中山的灯饰生产以及深圳关外等地区大量的工艺品、玩具、圣诞树等等产品加工生产，各类产品形成了配套相当完整的产业链，不同企业各自生产某种产品中一个配件。如做鞋子的，往往由贸易公司接单后发给某总装性企业，总装性企业接单后自己只生产其中部分配件，其他的再分包下单给其他各专门企业生产，一般采取月结到3个月一结的结算办法。这些企业中，有的专门做鞋面，有的专门做鞋底，有的专门做鞋扣，有的专门做鞋带，有的专门做鞋上标识，有的专门做鞋盒包装，最后汇总到总装性企业完成总装向贸易商交货，最后形成出口销售。其中，大多数都是中小企业，几十人到几百、上千人的企业都有。

在东莞等地，往往可见的是，几个原在其他企业打工而具有一定积蓄、技术或管理经验的“打工仔”，凑上几十万元本钱，或再借点钱，买些设备（有的是二手设备），租下厂房，招些工人，就可接单生产了，甚至一些小企业在开始时期可不用到工商注册。他们通过贸易商直接对外，几乎与国内的银行贷款等没多大直接关系，也事实上很难获得银行贷款，即便在货币政策极为宽松的这3年里。政府等将这些小企业培育成熟后再行要求办理登记注册手续，收取税金。早期虽然没有办理注册，虽然没有税收，但能确保产业链完整，而且能吸收劳动力就业，这些就业大劳动力需要消费，也就能成为发展当地经济的一份子。

广东等地出口型中小实体企业生产一些消费性制造业产品在世界市场上所占份额确实非常高，有我的一位中学同学就是做木艺生产的企业老板，他告诉我说中国生产的工艺品占全世界的80%，其中80%是在广东生产的。再如，据悉中国生产的家具占全世界的约50%，灯饰占全世界的约60%，布艺占全世界的约35%，各式饰品占全世界的约40%以上，至于鞋子、服装、玩具、计算机硬件配件、手机（主要是非洲、亚洲等地）等产品占比有多高，大家可从出国人员在国外市场随处可见、美国对中国产玩具采取的产品安全性等可以想象。

广东到底有多少出口型中小实体企业？吸收了多少民工就业？与温州等地相比，其在中国经济总额或经济政策制订中的应占地位如何？本文作者陈真诚认为，或不需所谓的统计，从目前正发生的广州火车站春运形势、每年春运实际所发送人数就可知。

细心的人不难发现，在广东的中小企业中，也一直存在着比较多的民间借贷事实，但由于他们主要专注于实实在在的实体经济，不象温州企业那样去实体化而热衷房地产等投资投机，并没有暴发温州等地所暴发的民间借贷危机。

事实上，在广东，影响大量的出口型中小实体企业经营乃至生存状况的，主要是国内通货膨胀导致劳动力成本和原材料价格等各环节成本的大幅上涨。这种成本上涨，足以对冲许多中小企业的全年赢利，甚至还可使企业亏损。实际上，美国金融海啸当时对广东的中小企业产生了一定的影响，但那种影响正在修复，后来的欧债危机也不是主要影响，最主要的影响则是通货膨胀及其导致的各环节成本上涨。

如此看来，要解决中小企业尤其出口加工型中小企业的问题，除大家常说的要提高技术含量以提高国际竞争力之外，最主要的是要打击通货膨胀以降低其生产经营成本，以提高其现实的生存能力和国际竞争力。通过调控房地产、打击通货膨胀，并防止经济恐怖主义蔓延，以稳固其继续从事实体经济的信息和决心。

如果不继续打击通货膨胀以降低企业成本压力，仅以欧洲危机、民间借贷危机为理由来放松货币政策，增加信贷，正如前面所说到的，所新增加的贷款往往并不能流入广东等地一些出口型中小实体企业。相反，可能继续恶化通货膨胀导致劳动力成本和原材料价格等各环节成本继续上涨而加大企业负担，打击企业继续坚持做实体的信心，并再次助长房地产等资产领域的投资投机，鼓励企业去实体化，转向房地产等资产的投资投机。广东等地一些出口型中小实体企业，并不能因之改变目前因成本大幅上涨而遭遇的困境，甚至可能有更多的倒闭，或因主动放弃而不再继续经营。

而且，简单地采取松动货币政策，还可能导致一些地区的民间借贷危机问题进一步发酵，并不能解决目前所暴发的民间借贷危机的问题。只要房地产步入向下调整周期，总有人要为之买单，无法避免。

陈真诚：温州经济或将被打回原形

——系说“民间借贷”之五

文/陈真诚

（平面版文章载：《南方都市报》）

 

[导读：俗话说，“穷则思变”，这在温州人早期率先发展家庭企业的身上得到了体现。同样，在温州人身上得到体现的还有，富则更思变，想变得更加富有，通过投资投机以让自己更富有，而且事实上已变得更大胆，更疯狂，更贪婪…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

1986年暑假期间，我刚毕业参加工作，就随老师去往温州考察调研。记得所到之处，尽显民营经济活力。处处前店后厂，几乎每个家庭就是就是一个私企，所以说今天温州的中小（以及小微）企业众多。尽管都是些家庭作坊式的“小微”企业，尽管生产经营模式很粗放，但做的都是实实在在的产品生产、销售，从纽扣到五金标牌，从翻新做服装到搞印刷，都是“实体经济”，并以价格便宜赢得了市场，将当时流行的“温州模式”写实。

据说，之前，温州那地方很穷，经济基础很薄，因某些原因而使得政府投资项目尤其国家大型投资项目几乎没有落户到那，因此，大量温州人都选择了外出做生意。尽管都是些小商小贩，但数量众多的温州人的足迹遍布大江南北，构成了一张庞大的信息网，一支庞大的销售（或接单）队伍，深入到几乎整个中国社会经济体系的每一个角落，或家庭，或单位，或企业。

这些温州信息、销售人员，在相当程度上支撑着温州经济的生存、运营、发展。他们有个特点，那就是，不只是为自己的家庭企业服务，同时还为其他家庭企业提供信息或接单、销售产品。由于温州模式下的接单、销售存在着事实性的结算滞后、资金占用等问题，再加上经济基础薄、每家资金实力有限，所以生产经营粗放，需要生产销售互助、互借产品或资金以互相支持。这或形成了温州人互相借款进而发展为民间借贷、结群而行、代为投资的基础，现在研究温州民间借贷问题不能不看到这些“温州特色”。

必须承认，在改革开放早期，本文作者陈真诚认为，“温州模式”是值得肯定的，“温州经济”是成功的，并造就了大量温州人因从事实体经济而成为先富人群。他们不但都有钱，而且有着广泛信息源，丰富的市场经验，和对各地市场的熟悉，以及什么都不怕的胆识，为了赚钱什么都敢做的冒险精神。这或形成了温州人后来敢于以所持资金（甚至借钱）到处投资投机的基础，现在研究温州炒家的疯狂行为也不能不看到这些“温州特色”。

后来，“温州经济”的成功，温州人的富有，温州炒家的胆大敢为，给“温州人”罩上了闪着金光的色彩。所到之处，温州炒家无不受到当地政府和房地产开发企业的欢迎或期待。这是事实，虽然地方政府不会公开承认。

俗话说，“穷则思变”，这在温州人早期率先发展家庭企业的身上得到了体现。同样，在温州人身上得到体现的还有，富则更思变，想变得更加富有，通过投资投机以让自己更富有，而且事实上已变得更大胆，更疯狂，更贪婪。

或正因温州人变得有钱、胆大，以及到处受欢迎，炒房炒矿屡屡出手成功获利颇丰，再加上政府决策、政策设计与引导等方面或存在问题，不知从什么时候开始，本靠从做实体企业起家的温州人，开始了去实体经济化，许多人不再从事实体企业生产经营，而是一窝蜂地变身为投资投机客，变成了到处被高喊“滚出去”的“坏孩子”。

温州炒家们，往往成群结队，象蝗虫般地扑向各地，在各个市场领域，从房、地到矿，再到农产品，只要能卖钱的，温州炒家几乎什么都炒，不计后果地狂炒，所到之处尽可用“鸡血充市、一地鸡毛”来形容。或可这么说，只要给出一个概念，如果政府默许、政策鼓励，他们甚至敢拿太阳上的蒸馏水、火星上的别墅来炒……就象有人戏称广东人地上走的空中飞的除汽车坦克飞机外什么都敢吃都能吃一样，温州人什么都敢炒都能炒。其实，温州炒家们也是什么都敢“吃”的，只是他们的“吃”与一些广东人的“吃”不是同一个含义，而是指一些温州炒家们事先将房地产等所投资的相关商品产品低价“吃”进，而后顺着市场之势，依托政策之利，借助各种手段，将市场炒热，将该类商品产品价格炒高，再行卖出，以获得投资投机的高额回报。真可以用一句话来总结，对于温州炒家们而言，啥都敢“吃”，啥都敢炒！

尤其在房地产领域，近年来房价持续快速上涨，使绝大多数温州投资投机客获得了高额回报。而中国房地产调控曾一度不见成效，房地产政策及调控措施一度失当，让房地产市场投资回报预期一度亢奋，再加上一些舆论引导，颇尝甜头的温州炒家等投资投机者们，认定房价只会涨不会跌，便继续不断滚动式地扩大投资。一些温州炒家们，不但将通过炒房所赚之钱继续拿来买房炒房，而且如果自身资金有限或之前所嫌之钱不够，就通过民间借贷大规模借钱买房炒房，于是几乎所有的资产都变成正在所炒（或正在持有的）房地产投资，不怕风险，不计后果。

正因为，从事房地产投资的回报曾一度远超从事实体企业生产经营，于是近年来温州经济加速了去实体化进程，不少人不再经营实体企业，或压缩实体企业投资，或在经营实体企业的同时从事房地产等投资投机，钱不够就通过民间借贷来融资，只要投资回报预期看好就不怕融资利息有多高。就这样，演变成了当前温州民间借贷盛行、温州经济不断去实体化、温州人疯狂投资投机的结局。

有不少人曾警告过，世上没有只涨不跌的房价，但许多温州炒家不相信。可如今，房地产调控已经开始见效，房价开始下降，消费者观望甚至弃购，房地产滞销，炒家看不到现实的接盘者。在这种现实房地产市势下，目前，许多温州人投资的房地产事实上已经被套，不知什么时候才能解套。这让他们的财富变成了被套的资产，而且面临资产价值可能在相当长的时间内不断贬值。

之前，一些人认为，去年底今年初，将再次爆发更大规模民间借贷崩盘危机（从民间借贷借入资金者资金链断裂，欠债人“跑路”），但至今并没有如期出现，整体民间借贷市场形势基本如前，没有太大变化。其主要原因则是，由于用于买房炒房等投资投机而发生的民间借贷等，一般不会是太短期的借贷，借贷时长往往是一年以上，一些潜伏危机的民间借贷还没有到期。而且，从结算意义来看，一些炒家被套的房地产一时难以解盘套现，短时间内难以看到结算后的资产价值的贬值或增值变化，从而目前还看不出其投资的赢利或亏损。再则，一些投资投机者，往往存在不同房源购入的时间差和投资分散等问题，使得一些问题被隐藏了起来，表面上外人还看不出。正因为这样，所以，如借钱买房炒房投资投机所带来或潜伏一些民间借贷危机问题，目前暂时还没能集中暴发。早先暴出的只是部分民间借贷出现了危机，而那其实或只是整个涉房民间借贷所潜伏危机的冰山一角。

接下来，随着时间的推移，一些民间借贷将逐渐到期，借入者将逐渐面临到期还款的问题。而且，由于房地产市场进入调整周期，由于房价进入下降通道，一些炒房者所持有的房产等资产可能面临价值估值不断下跌的风险，那些价值估值不断下跌的持房等资产更由于缺乏买家而难以卖出，所投资的房产等资产变成了不断贬值的死资产，就可能难以及时回笼资金用于偿还借款。这样来看，在将来，一段时间以后，或有更多的民间借贷，因借入者投资的房产被套，不但不断贬值，而且难以通过卖出房产套现以偿还借款，将出现更多的偿债违约的案子，一些问题将集中暴发出来。

最近几个月以来，在温州等地，一些从民间借贷融资的企业已经出现了资金链紧张甚至断裂的问题，一些企业倒闭，一些企业主“跑路”。有人将这些问题归结于信贷从紧、中小企业难从银行贷款等原因。客观而言，这是问题之一。但本文作者陈真诚认为，还应该看到四个问题，一是那些出了问题的企业几乎都参与了房地产或矿产等投资甚至炒作，二是一直以来就是那样，三是全国各地一样，四是客观上存在着一些欠债者有意恶意赖债不还卷款“跑路”的现象。因此，简单地将问题归结于信贷紧、难贷款，并试图以增加有限的贷款来应对，或并不能解决问题。

应该承认，温州经济已经不再是以前的温州经济，其本身已经犯了病，或需从其自身深层入手才能解决问题。而且，可以说，大量温州人（主要是炒房地产的炒家）的财富变成了被套的炒房，大量进入房地产投资投机的民间借贷风险真正高发期还没到来。也许，将来，一旦大量进入房地产投资投机的民间借贷风险的真正高发期到来，问题或会更严重。而这或将温州经济打会原形，逼迫政府及温州人重新思考这样一些问题，如何采取理性而务实的积极措施，使温州经济从去实体经济化中走出，重振温州经济，重塑温州民营实体经济的辉煌？如何让一些富有的温州人变得真正更富有，而不是手持大量被套的炒房而身背民间借贷的债务？这些问题很现实，不容回避，也不必回避。（《南方都市报》载文“温州经济或将被打回原形”网络地址：http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/58b/7df2da.html）

陈真诚：温州炒家抛房主因是什么

——系说“民间借贷”之四

文/陈真诚

（载：《云南信息报》）

 

[导读：温州借贷危机，很难影响整个中国经济大厦，不会导致房地产崩盘…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

有远见的人，往往能看到市场未来大势，提前采取相应行动，从中获利或减少损失。相反，没有远见的人，往往要到市场大势完全明晰之后才能马后炮地发现市场之变。

在许多人还没觉醒之早先，一些温州炒家就进入市场炒房投机。而后，在目前市场大势异变、房价开始下跌后，一些温州炒家就抢先抛售套利，以尽可能地确保获得最大炒房利益或降低损失。在这方面，多年来在炒房、资产价格炒作等领域疯狂炒作的温州炒家这个“坏孩子”中，一些人确实更具远见，更“狡猾”。

无疑，温州炒家们，为中国房地产泡沫和其他资产价格泡沫、农产品价格大涨及通货膨胀在一定程度上起到了诱发或推波助澜的作用。不过，有俗话说，“出来混总是要还的”。

1994年住房体制改革后，温州人开始炒房。随着房价逐年上涨，投资群体开始扩大，一些在早期在实体产业赚得瓢满钵满的温州商人，随后“不务正业”，变身为投资投机人。2003年9月起，由于炒房获利远超实体经济，温州人更是成规模地放弃或不重视经营实体企业，或减少投入，转而炒房或投资房地产开发。自身资金有限者到处借钱，是温州民间借贷火暴的重要原因之一。

在多年来，由于之前调控屡不见效，房价等资产价格持续大幅度上涨，一些温州炒家赚得了巨额利润，或积聚了大量房屋等资产，坐等投资产品升值而掘取赢利，积累财富。

当房地产继续火热、泡沫继续膨胀、房价上涨或价格走势预期向上时期，投资投机者们往往会选择继续买进或囤积房子，而后通过多种途径将房价或价格预期炒高，等到房价涨到更高而预期房价难涨或预期逆转之时高价卖出，获得尽可能高的投资投机赢利。

如今，之前久不见成效的调控开始见效，在不少地区房价已经开始下跌，全国性房价预期几乎均已向下。而调控政策难见松动迹象或可能，中央政府已经明确要继续坚持房地产调控政策不动摇。本文作者陈真诚认为，如果投资投机者继续囤积房子，可能会面临所持房子等资产不断贬值而降低赢利预期，减少投资投机获利，甚至卖不掉。

目前，多地可见温州炒家大量抛售所持房屋，包括在云南省会昆明之外的一些三线市场市州温州炒家也大量抛售所持房屋（包括不久前热炒的旅游地产），尽管未必能成交。接下来, 本文作者陈真诚认为，预期会有更多地区的更多温州炒家及其他的投资投机者抛售更多所购买持有、囤积房子，而且抛售价格会不断下降，终究多年来的房价持续大幅上涨给了持房人有不小的降价空间。

有人将州炒家大量抛售的原因归为温州信贷危机。一些正在抛售的温州炒家，为免导致没人接盘而影响抛售，或导致卖价走低而降低其赢利，也顺势接龙，接过这个并不真实的“说法”，以爆发信贷危机需要现金救急来作为抛房的理由，回避、掩盖房价下降、房价预期向下这个真正理由。其实，房价或其预期下跌，谁都希望争取多赚或减少损失，这很容易理解的道理。

这就是说，房价下降，房价预期向下，是目前多地可见温州炒房人大量抛房现象的主要原因，而非温州民间借贷领域爆发的信贷危机。可悲的是，一些市场分析或评论人士，也在以讹传讹。

事实上，多年来，温州民间借贷一直就象今天这样“繁荣”，一直就有中小企业因资金链问题而倒闭、欠债老板“跑路”、放贷人收不回借款、有人因民间借贷而亏得血本无归甚至走向极端结局等现象发生。而且，全国各地都一样，都有不少中小企业，都一直面临着不易从银行获得贷款的问题，也有中小企业因资金链问题而倒闭的现象发生，并非只有温州的中小企业面临贷款难等问题。更何况，温州中小企业有至少70多万家，目前爆发出民间借贷资金链断链、老板“跑路”的中小企业数，只有万分之一，甚至有人说只有十万分之一，其占比实在很低。只是，在2011年以来，关于温州民间借贷危机、老板“跑路”事件被舆论的集中关注、宣传等放大了，加大了温州的信任危机和对市场心理影响力，乃至造成心理恐慌。

应该看到，在诺大的中国，固然2010年以来民间借贷变得火热，但出现危机只是小概率事件。目前来看，主要只有温州等极少数地区爆发了民间借贷危机，也许鄂尔多斯市等之前投资投机盛行、房地产泡沫严重、民间借贷疯狂的少数地区也会发爆发类似危机，整体来说问题不大，真正会出现危机的宗数或金额只是很小的比例。因此，本文作者陈真诚认为，所谓温州借贷危机，很难影响整个中国经济大厦，不会导致房地产崩盘，更不是目前温州炒家各地抛售房源的真正主要理由。（《云南信息报》载文“借贷危机并非温州炒家抛房主因”网络地址：http://news.ynxxb.com/content/2011-10/21/N96359646053_2.x）

陈真诚：警惕政府救市借尸还魂

——系说“民间借贷”之三

文/陈真诚

（平面文章载《南方都市报》）

 

[导读：如果真的政府救市，所救的最终到底会是什么…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

不出早前所料，在中央政府调控房地产刚刚开始见效的时候，温州危机问题终于暴发了出来。

于是，一些以既得利益者为主的人仿佛抓到了一根救命的稻草，借题发挥，放大至以民间资本借贷问题集中地暴露出来可能暴发中国式次贷危机为由，而放肆炒作，试图鼓动政府救市，松动货币政策。

这表面看起来是个很冠冕堂皇的理由。不过，如果仔细思考，就不难发现，其背后可能暗藏玄机。

诚然，在改革开发早期，温州以富于活力的民营经济、活跃的民间资本市场而闻名于世。不过，很快，温州经济就因诸多问题被揭底而失去光环，如用纸张做皮鞋、用就衣材料翻新做衣服等，于是，赚够了“不义之财”的温州的所谓实体经济开始滑坡，有的企业直接因消费者对其质量的不信任早已垮台。

之后，一些在早期赚了瓢满钵满的温州人开始“不务正业”，本就缺乏整体实体经济基础、缺乏具有竞争力的技术、缺乏必要的诚信、缺乏应有的理性的实体企业或投机人，成规模地放弃经营实体企业，整个实体经济空心化。

一些温州企业或温州人，不顾中国整体经济的前景，不顾其他地区老百姓的感受和利益损失，在各地房地产市场及对各类最流行的资产投资领域大肆进行投机性投资，拼命进行炒作，为中国房地产泡沫和其他资产价格泡沫及通货膨胀起到了诱发或推波助澜的作用。

可以毫不客气地说，就炒房、资产价格炒作等领域而言，温州可称得上是个不者不扣的“坏孩子”。如今，这个“坏孩子”，因其自身的贪婪、过度非理性的投资投机、疯狂的炒作、置中央政府调控和全国经济风险于不顾等行为，终于开始迎来市场“报应”，这可应证了一句老话：“出来混总是要还的”。、

然而，最近，又出现了另一个问题，就在温州问题刚暴露开始，一些舆论就放肆炒作，试图引诱政府为那些投机者施救，当地政府也大有欲跃跃救市之势，至少这种迹象已很明显。至此，本文作者陈真诚认为，不能不让担心的是，不排除救市可能“借尸还魂”。

不免要问，如果真的政府救市，所救的最终到底会是什么？其结果对中国经济尤其房地产调控而言到底是好还是坏？会不会导致更多人更肆无忌惮地去投机？会不会导致泡沫继续膨胀、调控继续不见效进而中经济整体继续向深渊迈进？

其实，温州只是一个连在浙江都算不上经济强市，GDP占全国总量不到1%，但非理性的投资投机行为却非常疯狂，更是在全国到处煽风点火，炒房炒矿炒农产品，几乎“无恶不作”。1994年住房体制改革后，数温州人开始炒房。随着房价逐年上涨，这一投资群体开始扩大。2003年9月起，温州炒房团在全国声名鹊起，炒房人甚至到处借钱炒房。由于炒房可获暴利，远超实体经济，于是很多人都不干实体经济，转而炒房，或投资房地产开发。在去年温州市百强企业中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，其他40多家制造业企业无一不涉足房地产开发。资金不够，就到处借钱，包括高利贷等民间借贷。也就是说，高利贷的民间接待，近几年一直疯狂。这些，到这次调控开始见效，就出现了所谓的问题，就出现了旨在引诱政府松动调控的危机炒作和要求政府救市的呼声。

不免要问，对于温州人的疯狂投机和贪婪，政府到底是该鼓励而是该被打击？这个问题的回答，将决定着到底政府该不该取救那些“坏孩子”这个问题的回答。

应该说，理性的人都应该知道，政府真不能也不应该去为那些投机者救市。否则，会给房地产调控、国人的经济价值取向、经济心态乃至中国经济整体带来谈中问题，可能会导致调控再次不见效，导致泡沫继续恶化，从而导致全国更大范围的经济出现更严重的问题。

再退一步来讲，不同企业或借贷机构或投资人或借贷人的档次、素质、能力参差不齐，自然会存在弱者被淘汰的竞争规律。全国年民间借贷款有数万亿之巨，偶尔有部分企业或借贷链断裂出点问题，只要整体占比不是很大，又算什么？很正常！银行也会出现贷款收不回的坏账，为什么却对占比很少的民间借贷出问题的个案大叫恐慌？

既然是市场经济，那么，以高利率为典型特征、高回报为诱惑的民间借贷，既然是高收益预期与高风险伴随的东西，不可能是每家都能成为赢家，不可能没有人不为之风险投入承担风险。每一个具备履行法律责任能力的成年人，在享受风险投资权利和高收益预期的同时，同时应有承担风险的义务。在市场经济中，那些在民间借贷中遭受损失的人，只要不是被欺骗或强迫而为，就应该后果自负，风险自担，而不要扯虎皮做大旗，把什么都往社会问题上扯。

在民间借贷中，对于那些过于狂热的人或企业来说，偶尔有少部分个案出点问题，并不全是什么坏事。少部分人，承受点损失或承点担风险，是他事先应该想到的事情。这可惩罚那些非理性的行为，有利于促进民间借贷市场的自然完善和健康发展。

对自愿从事风险性投资投机者而言，只能让你有赢利发财的机会而不能让你承受损失乃至破产的风险，这是哪来的逻辑？是什么道理？再强调下，所谓在市场经济条件下，只要是独立承担法律责任的人，是自愿而非被强迫或被欺骗的行为，就应该为行为后果负责，对损失或破产风险自食其果，使之以后的行为更理性。

值得注意的是，对于政府以温州等地民间借贷危机而让救市借尸还魂，目前开起来似乎已露出了苗头。比如，温州、鄂尔多斯政府，已相继出台了全面救市计划的一揽子措施；在房价下降、价格等因素制约下的成交低迷导致商品房滞销、房地产调控刚刚见效之际，住房与城乡建设部就表示将允许地方政府可购买商品房抵量保障房。这些，不能不让人质疑政府将以民间借贷危机、保障性住房建设缺乏资金等为理由而再次曲线救市，让政府救市借尸还魂。

众所周知，在温州，包括民间借贷在内的大量资金一直在进行炒房等投资投机，大多数企业（尤其那些出了问题或可能即将出问题的企业）都涉足了房地产，或投资开发，或直接买房炒房。而在鄂尔多斯，是中国目前房地产泡沫最为严重的典型之一，几乎每一家企业都有房地产业务。如此现实之下，政府救市，归根到底可能还是在为房地产救市，归根到底可能在救那些炒房者、非理性地投资房地产开发者，让那些炒房者、非理性地投资房地产开发者提供风险担保。

至于住房与城乡建设部就表示将允许地方政府可购买商品房抵量保障房，不少舆论更是质疑政府想为正在调整的房地产市场托市。当然，住房与城乡建设部住房保障司负责人回应称政府回购商品房作为保障房不是为了托市，但如下一些问题无法回避：难道在市场上购买的商品房比建设保障房要便宜造价更低？政府没钱建保障房却有钱回购商品房？这说起来确实很幽默！其实，不管是商品房还是保障房，关键点在于价格多高。如果保障房的价格比商品房价格一样高或更高，还能叫保障房吗？（《南方都市报》载文“温州炒家是个坏孩子警惕政府救市借尸还魂”网络地址：http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/14d/bee132.html）

陈真诚：别将民间借贷妖魔化正加速漂白

——系说“民间借贷”之二

文/陈真诚

（平面版文章载《生活新报》）

 

[导读：那些在民间借贷中遭受损失的人，只要不是被欺骗或强迫而为，就应该风险自担，为自己的行为后果负责，应该后果自负，对损失或破产风险自食其果，而不要扯虎皮做大旗，把什么都往社会问题上扯，甚至试图煽动政府为拯救那些投机者而让货币政策转向再次救市…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

民间借贷大有被妖魔化之势

自2010年以来，民间借贷持续转热，2011年继续升温，发展至舆论所说的“疯狂”。而由于资金多数流向房地产市场，在房地产调控、房价僵持的当下，民间借贷更是引起了越来越多人的关注。

尤其是，自2011年7、8月开始，在温州连续发生高利贷崩盘、一些资金链断裂的借款企业（人）“跑路事件”，民间借贷便被推上了舆论的风口浪尖，迎来了舆论上几近一致的口诛笔伐，甚至大有被妖魔化之势。

要看到，诚然，目前，民间借贷火暴，民间借贷在一些地区出现了一些问题，民间借贷在一些产业领域潜伏着风险，这些是事实。基于目前民间借贷的现实情况来看，政府有必要对民间借贷加强监管、引导。但如能认识到目前民间借贷所暴出问题的所在、本质及其根源，真正冷静地看待民间借贷，理性的人就不应将民间借贷妖魔化。否则，就可能导致政府“出手”时把错了脉络，开错了药。

 

出事者应该后果自负

不应将民间借贷妖魔化的理由主要如下：

首先，在现实金融环境和经济生态下，民间借贷缓解了部分难以获得银行贷款的中小企业的融资困难，尤其帮助不少房地产开发企业融到了资金，使企业脱身于资金之困，甚至免于破产倒闭。可以说，如果没有民间借贷，会有更多的企业倒闭，要比已经暴出的因民间借贷而资金链断裂进而倒闭或“跑路”的多得多，更多的人会因之失业。

其次，几乎所有倒闭的企业，都有关键而根本的共同原因——“不务正业”：之前将大量资金用于炒房、炒股，或盲目扩张，投资矿业、房地产开发，早就埋下祸根，那是问题的根源。这些企业，后来出现了资金问题后，如果不能从民间借贷融资，可能会倒闭得更多、更快。

再则，民间借贷，无疑也要遵循市场经济法则。全国民间借贷年借贷款额有数万亿之巨，不同企业（机构）或投资人或借贷人的档次、素质、能力参差不齐，自然会存在弱者被淘汰的竞争规律。在民间借贷中，在一些地区，出现有些借款企业因负债太多而老板跑人了或有些链条断裂的个案，这是很正常的现象。部分地区有部分企业或借贷链断裂出了问题，只要属于个案，整体占比不大，又算什么？即便正规商业银行，也会出现贷款收不回的坏账，自然就不必对一些民间借贷问题个案大叫恐慌，为什么有人却对占比很小的出问题的民间借贷个案大叫恐慌？

第四，银行信贷资金流入了民间借贷，其问题出在银行和获得贷款后将之用做民间借贷的企业身上，并不是民间借贷本身的问题。有的担保公司违规放贷，有的民间借贷利率过高、违反了不得超过银行贷款利率4倍的规定，有的涉嫌诈骗，有的赖账“跑路”或卷款出逃涉嫌违反相关法律，都早已有了相关法律、法规、政策，完全可逐事逐案逐人依据相关法律、法规、政策进行处理。政府应遵循问题出在哪就治哪、出在谁身上就惩罚谁的原则处理问题，舆论不应将民间借贷一棍子打死。

第五，民间借贷火暴，利率不断攀高，存款从银行搬家投资民间借贷，房地产开发商等企业愿意高利率融资，需求旺盛，这些为什么会出现？试想，如果信贷资源能合理配置，央行没有长期严重的负利率，宏观经济没有持续通货膨胀，房地产没有泡沫，房价没有持久大涨，开发回报预期没有持久过高，国土部门真能依法打击囤地，政府能及时采取有效措施解决了房价物价等问题，大家所看到的或担心的诸多问题或不会发生。本文作者陈真诚认为，我们应找到问题的根源，然后解决，而不是把所有问题都笼统地指向民间借贷，本末倒置。

最后，尤要看到，以高利率为典型特征、高回报为诱惑的民间借贷，既然是高收益预期与高风险伴随的东西，就不可能是每家都能成为赢家，不可能没有人不为之风险投入承担风险。

每一个具备履行法律责任能力的成年人，在享受风险投资权利和高收益预期的同时，应有承担风险的义务。对自愿从事风险性投资投机者而言，只能让你有赢利发财的机会，而不能承受损失乃至破产的风险，这是什么逻辑？是哪来的道理？在市场经济中，那些在民间借贷中遭受损失的人，只要不是被欺骗或强迫而为，就应该风险自担，为自己的行为后果负责，应该后果自负，对损失或破产风险自食其果，使之以后的行为更理性而不要扯虎皮做大旗，把什么都往社会问题上扯，甚至试图煽动政府为拯救那些投机者而让货币政策转向再次救市。

在民间借贷领域，对于那些过于狂热的人或企业来说，偶尔有少部分个案出点问题，不是什么大问题。他们中的部分人或企业遭受损失或承点担风险，是他事先应该想到的事情，而且并不是什么坏事。

客观而言，温州，如今经济发展或增长质量不高，已非中国经济运营、增长模式之主流，也非中国经济运营、增长模式之未来。近十多年来，温州炒家往往是中国经济的麻烦制造者，或中国经济麻烦的推动者和放大者。需要理性地看到，温州炒家这个坏孩子，带头热衷于投机，炒房炒矿炒农产品炒资金，漠视风险。在部分群体的社会价值被扭曲、经济心态畸形化的当下，温州炒家这个坏孩子，还往往以成功的范本影响他人，带坏浙江其他地区乃至全国其他地区的一些孩子，让更多的孩子变坏，或是炒房，或是炒农产品等等。

无需讳言，温州炒家这个坏孩子近年来舍命投机，到处炒房炒矿炒农产品炒资金，用“疯狂+猖狂”来形容一点也不过份，是导致近年来多种资源产品、商品价格上涨的一个重要推波助澜者，是房地产泡沫化过程中的一个重要参与者、推动者，是近来所暴出民间借贷“崩盘”问题的一个重要根源。让他们中的部分极端者为经济调整付出点代价，为什么不可以？实际上，让他们中的部分人或企业遭受损失，其实是件大好事，有利于促进民间借贷市场的自然完善和健康发展，促进整个社会经济发展，让被扭曲的经济心态矫枉过正，为经济泡沫降温并避免经济泡沫问题进一步严重化，让更多的投资投机者将来能更理性。尤其是，可惩罚那些非理性行为，能起到社会教育、促进投资行为理性化的效果。这种惩罚性结果对民间借贷市场的影响效果，往往强过政府的政策。

事实上，一些投资投机者，形成了一种政府宠坏了的习惯思维：赚钱了赢利了是自己的，亏钱了或出风险了就大叫要政府管，炒作“社会问题”，无非是想要政府出面来为他止损或承担风险。如果政府真这么做了，就等于为冒险性投资投机行为提供了无风险担保，助长非理性投资投机行为，不会是好事。

当然，政府对民间借贷市场加以积极引导、科学监管，有必要，也很重要，但本文作者陈真诚认为，强调政府的引导、监管，不等于要将民间借贷一棍子打死，不等于因部分问题个案而全盘否定民间借贷，不等于要因哽废食，不要也不能在舆论上将之妖魔化。

 

“灰色”的民间借贷将“漂白”

值得庆幸的是，诸多迹象显示，中央政府已明确民间借贷是正规金融有益和必要的补充，清楚看到并充分肯定了民间借贷的积极意义。

事实上，早前，中国人民银行就规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。这些实际上已经承认或默认了民间借贷的存在，只要民间借贷的利率最高得超过银行同类贷款利率的4倍，且不违法相关法律。

如今，在民间借贷成为舆论关注的焦点话题、在部分地区暴出一些民间借贷问题之后，相关部门并没有如一些舆论认为的那样否认民间借贷的积极性，而是表示，将尽快制订完善相关法律法规，有条件承认企业间借贷的合法性，有条件放开企业间借贷活动，规范和引导民间借贷健康有序发展，积极引导民间借贷规范化、阳光化运作。这些就意味着，将来，政府将在基于法制建设基础上将一直被视为“灰色”的民间借贷“漂白”。

2011年11月10日，中国人民银行有关负责人在接受新华社记者采访时表示，民间借贷是社会经济发展到一定阶段，企业和个人财富逐步积累、产业资本向金融资本转化、正规金融尚不能百分之百满足社会需求等多种因素综合作用的结果，带有一定的必然性。民间借贷是正规金融有益和必要的补充。在一定程度上解决了部分社会融资需求，特别是缓解了一些中小企业和“三农”的资金困难，增强了经济运行的自我调整和适应能力，有利于形成多层次信贷市场，是满足各类市场主体融资需求的一个补充渠道。民间借贷具有制度层面的合法性。民法通则、合同法等法律法规构筑了民间借贷合法存在与发展的法律基础和制度环境。在遵守相关法律法规前提下，自然人、法人及其他组织之间有自由借贷的权利。只要不违反法律的强制性规定，民间借贷关系都受法律保护。由于民间借贷游离于正规金融之外，存在着交易隐蔽、风险不易监控以及容易滋生非法集资、洗钱犯罪等问题，这就需要通过修订与完善相应的法律法规予以引导和规范。对于民间借贷，应区别对待、分类管理：一是对合理、合法的民间借贷予以保护。二是对投资咨询公司、担保公司等机构的借贷活动，各地政府和金融监管部门要依法加强监督和引导。三是对非法吸收公众存款、集资诈骗等非法集资、高利转贷、金融传销、洗钱、暴力催收导致的人身伤害等违法犯罪行为，、司法部门介入，严厉打击。下一步将致力于推动完善相关法律法规，引导民间资本规范从事资金借贷活动，鼓励民间借贷规范化、阳光化运作，发展多层次信贷市场，满足社会多元化融资需求。同时，中国人民银行有关负责人强调了要“注意舆论导向”称，对民间借贷的潜在风险进行必要提示，使社会公众清醒认识到高收益潜藏的高风险，防止发生民间借贷高利贷化倾向引发风险事件。需要进一步加强金融与法律知识宣传教育，提高民众金融与法律素质，增强金融风险意识和风险识别能力。

2011年12月6日报导称，中国最高法院相关负责人表示，民间借贷在中国社会的存在有着很深的社会基础，有其积极意义。作为正规金融的有益和必要补充，民间借贷在客观上拓宽了中小企业的融资渠道，一定程度上解决了部分社会融资需求，增强了经济运行的自我调整和适应能力，促进了多层次信贷市场的形成和发展。将规范和引导民间借贷健康有序发展，并提出规范和有条件放开企业间借贷活动，尽快制订完善相关法律法规，有条件承认企业间借贷的合法性。

2011年12月16日，在全国发展和改革工作会议上，国家发改委明确指出，支持民间投资进入铁路、市政、金融、能源、社会事业等领域。之前，早在2010年5月7日，国务院出台的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发〔2010〕13号）》明确，进一步拓宽民间投资的领域和范围：鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域，对于可以实行市场化运作的基础设施、市政工程和其他公共服务领域应鼓励和支持民间资本进入，鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发；三、鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域：支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策；鼓励和引导民间资本进入金融服务领域：允许民间资本兴办金融机构。支持民间资本发起设立信用担保公司，完善信用担保公司的风险补偿机制和风险分担机制。鼓励民间资本发起设立金融中介服务机构，参与证券、保险等金融机构的改组改制。

2011年12月27日，新华社报道称，商务部表示，将加快融资租赁相关产业发展，通过五年时间使融资租赁交易额占固定资产投资总额比例稳步提高，形成一批规模大、竞争优势突出、业务拓展能力强的龙头企业。《商务部“十二五”(2011-2015年)促进融资租赁业发展的指导意见》显示，将在五年内使融资租赁行业的“法律法规和政策扶持体系不断完善，统一有效的行业管理制度基本建立，行业标准与统计体系基本健全。”

可以看出，民间借贷正加速“漂白”。本文作者陈真诚认为，可以预期，将来，随着法制建设的不断完善，民间借贷将日趋阳光化，民间金融将获得良好的发展机会。（《生活新报》载文“别将民间借贷妖魔化”网络地址http://www.shxb.net/html/20111028/20111028_294661.shtml）

（系说“民间借贷”之一为2011年9月23日所发博客文章“民间借贷将降温崩盘可能性不大”，平面版见《生活新报》载文“民间借贷热潮即将触顶降温”，其网络地址：http://www.shxb.net/html/20110826/20110826_289312.shtml）

陈真诚：房市继续低迷滞销还将蔓延

文/陈真诚

（原文载《生活新报》）

 

[导读：全国性房地产市场，都将水涨船高，水落船低…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

2011年7月6日，央行宣布再次加息。从2011年7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年里的第3次加息,也是2010年加息周期启动后的第5次加息。至此，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%，五年期以上的贷款利率达到7.05%，房贷利率升至近10年来的最高水平。

这次加息，尽管并非冲着房地产调控而来，其目的主要是为了打击通货膨胀、降低负利率，但无疑将部分增强资金回流银行的吸引力，通过直接加大贷款的资金成本既影响通胀预期，更将与房地产调控政策等宏观调控政策效果叠加，直接影响房地产市场预期，影响市场参与各方的心理及其行为，而这种影响要大于加息本身。

从2010年4月开始，中央政府开始了新一轮房地产调控。2011年初，调控进一步加码。今年以来，自住性需求纷纷持续观望乃至弃购，投资投机性新增需求基本被逐出市场，全国性市场持续低迷，成交持续大幅下跌，不少地区房价已开始下降，虽然迄今为止房价下降幅度不是太大。

到2011年12月份，全国性房地产市场普遍出现了持续滞销的现象，不少楼盘一直零成交。在一线城市，成交持续大幅下降，房价也已下降，直接或变相降价销售的楼盘越来越多。不少二、三线城市甚至更小的城市，市场也是低迷。事实说明，房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场。而且，新增供应正不断增多，库存正不断增大，市场已经开始显露出供大于求的危机。

2011年12月9日召开的中央政治局会议、2011年12月12日-14日召开的2011年中央经济工作会议相继提出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。目前来看，明年，乃至将来更长时间内的一段时间内，房地产调控政策及执行不会放松。

再则，目前高物价压力依然很大，通货膨胀形势依然严峻。

统计数据显示，2011年5月份CPI同比上涨5.5%，6月份CPI同比上涨6.4%，创35个月以来新高，说明通货膨胀已是严重。7月7日这次加息后，3.5%的一年期存款利率，与5月份CPI为5.5%、6月份CPI为6.4%相比，负利率仍在继续，且幅度不小，而且还在扩大。事实上，7月份CPI同比上涨6.5%，创36个月以来新高，证明通货膨胀已是严重。其后，从8月份开始，CPI同比上涨的涨幅出现下降。8月份CPI同比上涨6.2%，9月份CPI同比上涨6.1%，10月份CPI同比上涨5.5%，到11月份CPI同比上涨4.2%，数字上看起来创下了14个月以来的新低。但应该看到，目前通货膨胀压力依然很大，物价总水平处于高位，而且存在去年的高基数影响到今年的同比数据问题。而且，CPI同比涨幅数据并不能完全有效地反映出现实的通货膨胀问题。更何况，即便11月份CPI同比上涨4.2%，依然较国际上公认的3%这一警戒线高出不少。2011年7月7日起再次加息后，3.5%的一年期存款基准利率，与11月份CPI同比上涨4.2%相比，显示存款利率依然为负，差值依然不小，说明长时间负利率的现状仍未改变，说了很就的让利率转正还任重道远。

当然，也要看到，猪肉、大白菜等部分食品物价已经有了部分下降，但下降的幅度还有限，现实价格依然过高，而绝大多数商品物价并没有下降，依然虚高，说明通货膨胀的压力依然不小，打击通货膨胀、让物价全面性地回调下降的任务还很艰巨。否则，时间持续太久的通货膨胀，全面性过高的物价，越过在一个相当周期时间内微幅、适当的物价涨幅或可在一定程度上刺激部分消费需求这一临界线以后，往往就会导致公众不敢消费，或压缩消费支出计划、减少消费购买量，以应对未来可能存在的不确定性消费乃至生活风险。这种持续通货膨胀、全面性物价过高对公众消费的抑制，不利于扩大消费，不利于通过扩大消费内需来刺激经济增长，加大经济下行的风险。

2011年12月9日召开的中央政治局会议、2011年12月12日-14日召开的2011年中央经济工作会议相继提出，当前我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，经济增长下行压力和物价上涨压力并存。明年继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，深化改革开放，保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。

因此，政府还将继续打击通货膨胀。为打击通货膨胀，货币政策短时期内还难以转向，难以出现大的松动，信贷还将继续结构性紧缩。在2011年11月30日宣布下降0.5%的存款准备金率之后，央行在未来是否继续多次或大幅下调存款准备金率这一问题上理当相当谨慎。甚至，将来，为继续打击通货膨胀，改善或扭转持续的负利率问题，或将继续加息（可能是非对称方式加息）。如果不再继续加息，那短期内降息的可能性也不大。

不难理解，决策层决定明年继续实施“稳健的货币政策”，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，本文作者陈真诚认为，这些无疑将进一步影响房地产市场预期、参与者的心态及其行为。

在明年，随着房地产调控的进一步推进，房地产调控政策的进一步强化落实，房地产市场继续向下调整，包括更多非一线城市甚至更低级城市在内，各地市势还将继续冷清，成交还将继续低迷，滞销之势还将蔓延，蔓延至更多城市，包括一些没有出台限购政策的城市，一些二三线城市甚至更低级城市，目前还相对不冷、降温比较慢的城市。也就是说，将来，全国性房地产市场，都将水涨船高，水落船低。

在这种市场形势下，从2011年下半年开始，到明年，更多房企或将加入到降价阵营“以价换量”以回笼资金。同时，房价下降的幅度或将加大，房价下降的速度或将加快。为此，建议开发商及时调整市场预期、经营心理和企业战略，以积极应对市场异变。（《生活新报》原文“房地产滞销将蔓延”网络地址：http://www.shxb.net/html/20110711/20110711_284510.shtml，有兴趣的读者可以将之与现实对照下）

陈真诚：强化土地调控需双管齐下

文/陈真诚

（原文载《生活新报》）

 

[导读：要强化土地市场调控以深化房地产调控，就必须打击违法用地和囤地闲地双管齐下…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

2011年，尤其进入下半年后，决策层就接连发出强化房地产调控的信号，以巩固、扩大调控成果。7月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署加强土地管理工作。会议指出，要坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。进一步完善土地调控政策，采取多种措施增加普通商品住房用地供应，做好保障性安居工程用地供应。坚持和完善土地招拍挂制度，推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。

无疑，中央政府正在改善、强化土地调控，这是深化房地产调控方面的又一举措。

2011年12月12日-14日期间召开的2011年中央经济工作会议明确，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随即，2011年12月21日，国土资源部公布了所起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》，面向社会公开征求意见。其中对于闲置土地的认定、处置和处罚等环节，做出了详细的规定。修订草案所界定的闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。而且，具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(一)国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1／3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；(三)法律、行政法规规定的其他情形。修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，督促土地使用者及时纠正。土地使用者在接到《责令限期动工通知书》后，应当在3个月内动工开发建设。在《闲置土地认定通知书》下达后，国土部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，报本级政府批准后组织实施。闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。根据修订草案，闲置土地可无偿收回，即：国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经准后可无偿收回土地使用权。

这说明，中央政府将来还将继续改善、强化土地市场调控。

此前，早在2011年7月4日至11日,温家宝先后召开四次经济形势座谈会,强调要坚持宏观调控的基本取向不变，坚持实施稳健的货币政策,同时要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。2011年7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强房地产调控工作。会议指出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，没有了之前“房价过高”的界定条件。首次提出，房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。短短的半个月时间内，决策层如此高密度地多次释放坚持、深化房地产调控的信号，实属空前。从继续从紧货币政策，到重申限购政策并强化、扩大执行，再到完善、强化土地调控，多箭连发，环环相扣，实属罕见。

之后，2011年11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是决策层首次使用“下调房价”（即让房价下降）的措辞。接着，2011年12月9日召开的中央政治局会议和2011年12月12日-14日召开的中央经济工作会议，先后均明确提出，明年继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这分别是中央政治局会议、中央经济工作会议首次明确提出促进房价合理回归，首次使用“促进房价合理回归”的措辞。不难理解，促进房价回归就是说促进房价回调下降。

可见，决策层在确定房地产调控目标方面的目标越来越明确，措辞越来越不模糊，没有继续使用可做多种解读的“稳定房价”这一模糊措辞，尽管何为“合理”依然难以界定或取得公众的一致性认同。这些也意味着，中央政府对房地产调控的的态度越来越坚决，对调控房价的决心越来越大，继续坚持房地产调控政策不动摇，房地产调控政策不会松动，相反或还将进一步强化房地产调控，细化房地产调控政策，强化房地产调控政策落实执行，并可能继续出台针对性调控举措。其中，强化土地调控，至为关键而重要。

近年来，由于基本体制、经济发展模式、市场机制、监管模式和行政权属等方面的制约，以及地方政府土地财政下利益驱动和多年来房价持续上涨、土地投资与囤积土地的回报很高且预期趋高等因素的影响，土地调控及其效果问题惹人关注，也广受诟病。

无需讳言，土地市场问题多多。一方面，土地违法问题严重，而地方政府是违法违规占地用地的主体，而且有反弹、蔓延的迹象。另一方面，上半年，伴随商品房成交、土地成交大幅下降，土地市场流拍重新频现，部分城市的房价、地价依然上涨。同时，不少地区依然有大量闲置土地存在，一些开发商依然在囤地，甚至因囤地而获溢价暴利，雷声大雨点小的打击囤地效果有限。而2011年7月7日公布的首次土地问责的结果显示，无一人因囤地问题被问责。

如此看来，面对现实土地市场问题，本文作者陈真诚认为，要强化土地市场调控以深化房地产调控，就必须打击违法用地和囤地闲地双管齐下。也就是说，不但要加大力度打击违法用地，还要祭出严厉招数加大力度打击囤地闲地。其关键则在于，政府能否动真格，能否做到有法必依，执法必严。将来，中央政府或将继续出台新举措，加大打击囤积、闲置土地力度，国土资源部修改自1999年以来所实施但落实执行不力的《闲置土地处置办法》，是一个新迹象，也或是新的开始。（《生活新报》原文“强化土地调控需双管齐下”网络地址：http://www.shxb.net/html/20110729/20110729_286605.shtml，有兴趣的读者可以将之与现实对照下）

陈真诚：反房地产暴利热问题冷思考

文/陈真诚

（原文载《生活新报》）

 

[导读：什么叫暴利？房地产是否暴利？因缺乏标准，难以认定，措施难以执行。再则，目前，有几个行业不是高利润或所谓的暴利？许多行业都差不多，不能说只房地产一家是暴利…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

国家发改委2011年3月16日发布“国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知”(发改价检[2011]548号)决定，从2011年5月1日起，实施《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售必须做到一房一价。2011年4月26日晚间，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受中新社记者独家专访时透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。于是，在舆论上，反房地产“暴利”之声不绝于耳，一些媒体相继推出相关节目。但是，在房地产价格究竟如何定价才叫合理以及如何界定暴利、房地产业是否存在暴利等方面，公众一直疑虑不去，舆论上争议不休。

2011年12月16日，在2011年中央经济工作会议明确2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇、促进房价合理回归后，国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年将继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设，要巩固和扩大房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。此外要继续完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。这一消息出来后，再次引起了市场的关注和舆论热议。可以看出，发改委一直“正在研究在商品住房领域实施反暴利规定”，明年还将继续“研究商品住房领域反暴利规定”，以最终制订出相关规定，希望消除公众在房地产价格究竟如何定价才叫合理以及如何界定暴利、房地产业是否存在暴利等方面的疑虑，解决舆论上的争议问题，以便于实施，实现发改委在商品住房领域实施反暴利的意志。不过，客观而言，迄今，乃至于明年，有关房地产暴利问题以及暴利如何界定、房地产是否存在暴利、发改委将如何制订房地产领域反暴利规定等等问题，甚至将来发改委所制订的商品住房领域反暴利规定出台后这些问题以及发改委将来所将制订出的房地产领域反暴利规定如何操作以便执行落实等问题，都可能继续存在争议。

2011年4月26日晚间国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受中新社记者专访时透露出发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定的消息出来后，本文作者陈真诚我曾经拒绝了某电视台录制节目的邀请。原因是，在关于房地产是否暴利的辩论节目中，把我的观点设计为“房地产一定是暴利”。对此，是不能也不会接受的。

什么叫暴利？房地产是否暴利？这些问题因缺乏标准，是难以认定的。没有标准的措施，意味着难以执行。即便执行，其效果也不看好。再则，目前，有几个行业不是高利润或所谓的暴利？大家都说自己行业微利，但如果深入了解就会发现，实际上许多行业都差不多，不能说只房地产一家是暴利。

实际上，看房地产等资本杠杆比较高的行业利润多高，要分两块：一是经营利润率（即总利润除以总营业额）或都可说不高，但如果算投入的自有资本算资本利润率（即总利润除以投入的自有资本额），包括多数行业可以说或都是暴利。

现在说反房地产暴利，实际上是在回避中国经济增长模式、经济制度、经济普遍定价之乱、社会心态等深层次或关键问题。一般而言，除蓄意囤地获得地价增值和人为高定价卖房外，地价、税费是房价组成的最重要的两大因素，是政府重要的财政收入。地方政府往往参与到房地产开发之中，对土地是高度垄断下的“经营”。土地供应市场、税收，是两个行政性垄断，成为了暴利的保障和来源。

房地产开发体制的扭曲，财税体制、拉动GDP增长的经济制度缺陷，是导致房地产暴利的主要原因。如果要真正反房地产暴利，让房价降下来，关键要打破暴利体制的存在，要反行政性垄断，严格控制地价水平，同时要降税减费。否则，如果只出台反暴利法规，而暴利体制不改变，不从体制上、制度上做到根本转变，几乎不可能从根本上做到房地产反暴利。

诚然，超发货币、大规模投放信贷等，是造成目前通货膨胀等社会经济问题的重要原因，但不能忽视社会制度缺陷、社会心态扭曲、社会信用危机、群体性道德缺失、公共教育失败、国人素质下降这些问题。大家都想靠涨价来赚钱或赚更多钱的想法、行为，本文作者陈真诚认为，这些甚至可能成为了造成物价普遍跟风上涨的最主要原因，或是个最严重的现实问题，至少是之一。

政府应该从社会制度、经济手段、法律手段、社会教育、社会价值引导、社会信用、经济道德等等方面，采取措施或手段，来解决所存在的社会经济问题，而不是过于强调拿没有鉴别标准的反暴利这个非主要问题来做文章，转移了主要矛盾，掩盖了真实问题，回避了容忍社会普遍靠涨价来赚钱的社会危机这个严重的核心问题。（《生活新报》原文“反房地产暴利的冷思考”网络地址：http://www.shxb.net/html/20110513/20110513_278664.shtml，有兴趣的读者可以将之与现实对照下）

陈真诚：严打囤地不能象过年放鞭炮

文/陈真诚

（相关内容平面文章刊12月23日《生活新报》）

 

[导读：中央政府陆续出台处置闲置土地的政策，不断高喊要严打囤地，可能变成“不是第一次听到，也绝不是最后一次”，好象过年放鞭炮一样，时不时地热闹一阵，甚至还能搏得一时的喝彩，但不久过后就烟消云散，一切几乎照旧…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

为加大闲置土地处置力度，规范土地市场行为，促进土地节约集约利用，12月21日，国土资源部公布了《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），开始征求社会各界意见。这或意味着，政府又将举起严打囤地的大旗，加大闲置土地处置力度。

无疑，在房地产调控已经开始见效、房价已经开始下降、房地产市场已经步入调整周期但整体市场依然僵持的当前，在一些开发商有意缓开工停开发而将土地继续囤积起来或一些开发商准备以抄底的名义拿地然后囤积的当下，国土资源部的此举，无疑是适时应景的：释放出将加大闲置土地处置力度的信号，能在一定程度上起到助力房地产调控的效果，本文作者陈真诚认为其意义是积极的。

不过，基于现实房地产市场尤其土地市场形势和历史经验来看，在当前，其最主要效果，或是使闲置土地、打击囤地再次成为舆论和市场关注的焦点。从某个角度而言，相当于再次“捅开了一个马蜂窝”，“捅开”了一个问题存在已久、广为诟病的“马蜂窝”。各地大量土地被闲置政府会如何处置？严打囤地是否再次高举轻落？相关政策文件是否继续成为一堆被锁在抽屉里的文物式“废纸”？有多少闲置土地将被真正征收土地闲置费、增值地价乃至被“坚决无偿收回”？这些问题，将再次吸引大家的目光，占住媒体的版面。

也许，这将会给一些地方政府（部门）、囤地的开发商带来一定压力，在一定程度上促进政府依照政策法规打击囤地，但从多年来的历史经验和现实形势来看，其最终效果还有待观察，或不宜过早地过于乐观。

多年来，政府多次强调严厉打击囤地、闲地、炒地行为，高喊要加大闲置土地处置力度严打囤地，并出台了系列政策法规，对如何处置闲置土地、打击囤地等都有明确的规定。在早在1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过（2004年8月28日第二次修正）《中华人民共和国土地管理法》、1999年国土资源部颁发《闲置土地管理办法》之后，2008年1月7日国务院又发布了更为严厉的《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2010年出台的新“国十条”强调，要加大专项整治和清理力度严格依法查处土地闲置及炒地行为。国土资源部也多次通报了一些典型案例，在2010年8月19日还公布了全国1457宗闲置土地“黑名单”的具体处理意见。

可现实情况是，相关政策一直严重执行不到位，一直鲜有囤地者遭到政策的惩罚，仅有极少数闲置土地被收回。到现在，开发商对于囤地乐此不疲，各地依然有大量土地被囤积，闲置土地越来越多。成本不高、风险不大的囤地，事实上已成为很多房地产企业惯用的赢利手段和生财法宝。

无需讳言，处置闲置土地的政策严重执行不到位、打击囤地严重不力、各地大量土地被囤积，已严重侵蚀了政策的威信和政府的公信力，让一些开发商们没有后怕。目前，不但一些开发商准备停工或缓建项目而让土地继续囤积起来，一些昔日的高价地王意欲继续以分期开发为理由继续将土地（或部分土地）囤积起来，而且不少开发商正准备趁目前房地产市场调整之机再次大规模拿地以囤积，有的甚至已经开始出手，如据悉，最近某城市出让的一宗土地政府约定的开发周期居然有17年之久，一直被指长期惯于囤地的香港某富豪旗下的开发企业最近再次大笔购入土地……

如此看来，在将来，继续有大量土地被闲置，不少开发商大规模囤积土地，或将不是悬念。因此，接下来，政府应该实实在在地加大闲置土地处置力度，下功夫处置闲置土地，动真格严打囤地。

事实上，一直以来，土地市场调控并不缺少法律、政策，缺少的是法律、政策的执行力度。因此，为加大闲置土地处置力度，政府修订《闲置土地处置办法》固然重要，但本文作者陈真诚认为，更重要的是如何落实执行，关键之处在于是否“有法必依”，地方政府是否会严格落实执行中央政府的土地政策，是否会真的严格按照已经出台的土地政策进行处罚，不要变成查而不打、打而不严、严而不罚、罚而不痛、痛而不多。否则，中央政府陆续出台处置闲置土地的政策，不断高喊要严打囤地，就可能变成“不是第一次听到，也绝不是最后一次”，好象过年放鞭炮一样，时不时地热闹一阵，甚至还能搏得一时的喝彩，但不久过后就烟消云散，一切几乎照旧……

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

陈真诚：春节后房价或加速下降

文/陈真诚

（相关内容平面文章刊12月16日《生活新报》）

 

[导读：对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

随着中央经济工作会议12月14日闭幕，就预期性、理性而言，房地产调控政策方面的悬念基本落定，房地产市场的未来走势无疑也因之基本落定：明年，房地产调控将更严厉，调控政策只会继续从紧而不会放松，房地产市场将加速回调，房价将加速下降。之所以这么说，可从影响未来房地产市场走势的诸多因素找到答案。

 

深入“微观”的“宏观”改变为房市给定了大的生态环境

12月12日-14日召开的中央经济工作会议，确立了明年经济工作“好稳中求进”的总基调。会议指出，做好明年的经济工作，要把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹。把保障改善民生放在更加突出的位置，集中解决紧迫性问题，切实办成一些让人民群众看得见、得实惠的好事实事。以更大的决心和气力推进改革开放，着力解决影响经济长期健康发展的体制性、结构性矛盾，在一些重点领域和关键环节取得新的突破，以开放促改革、促发展、促创新。正确处理改革发展稳定关系，积极有效化解各种矛盾和风险隐患，促进社会和谐稳定。

今年的中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，其中包括：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。必须统筹处理速度、结构、物价三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效防范经济运行中的潜在风险放在宏观调控的重要位置。要深入分析经济发展和运行趋势变化，准确把握宏观调控的力度、节奏、重点。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控，继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。等等。

对照近几年中央经济工作会议来看，今年中央经济工作会议，在对待如何处理稳定经济增长与控物价、抑房价、保民生这几者之间的关系上，在设计政策、措施以消除房地产泡沫、打击通货膨胀及其所威胁到民生等具体问题方面，决策层没有过于纠缠于如何处理一些理论学者言必称之却一时无法做到的所谓“顶层设计的”问题，排除了一些不当舆论干扰，采取了不回避而是直接指向并力求尽快解决现实问题的“对症下药”的做法，措施更加具有针对性，思路更加清晰，态度更加坚决，显得积极而务实，这是深入“微观”的“宏观”改变。

无疑，今年中央经济工作会议，为未来房地产市场运营乃至企业生存给定了大的生态环境，决定着未来房地产市场的生存模式和房地产企业的经营活动准则。也就是说，明年，乃至将来更长一段时间内，房地产市场只能在这种生态大环境下“有所作为”。在这种大的生态环境下，房地产市场只得朝着合理的方向继续回调，房地产企业只能是“适者生存，不适者被淘汰”。

 

促进房价合理回归是明年的重要目标之一

12月9日，中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，为今年的中央经济工作会议定了调。

一脉相承，今年中央经济工作会议明确指出，明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。

无疑，这两次重要会议，为明年经济工作中有关房地产工作的思路给出了定性，为明年房地产调控给出了定性，并明确要促进房价合理回归，而不是以前的“稳定房价”的模糊措辞。

在这两次重要会议之前，决策层及相关调控部门已在不同场合多次强调坚持房地产调控不动摇：下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受；增加普通商品住房用地，促进房价合理调整；对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松；坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，促进房价合理调整；坚决落实已经出台的房地产调控政策，继续实施限购等遏制房价过快上涨的房地产调控政策措施等

可见，今年中央经济工作会议继续延续了中央政府对于继续强力推进房地产调控、将房地产调控进行到底、促使房价合理下降的决心和房地产调控的目标，说明中央政府对房地产调控的态度是一致而坚决的，也说明继续强化房地产调控、防止已经开始下降的房价反弹、进一步巩固调控成果将是明年经济工作的重点，促进房价合理回归是明年经济工作的重要目标之一。这样来看，在明年内，哪怕是下半年，也没有松动房地产调控政策的可能。

 

扩大有效供给挤压高价商品房的生存空间

需要注意到的是，今年中央经济工作会议提出，明年要加快普通商品住房建设，扩大有效供给。此言含义深刻。

应该说，这里所指的扩大普通商品住房的“有效供给”，是指价格不高、普通老百姓买得起且用于自居的供给，而不是开发出来而老百姓买不起只有投资投机者买得起却不是用来自住而是用来囤积、炒房的供给，否则就是基于虚拟需求或提前透支性释放出来的需求所吸收的供给，而不是有效供给。

这就意味着，政府将通过加快普通商品住房建设，增加老百姓买得起（即比现行高价商品房价要低）且用于自住的供给，自然会进一步改变市场的供求关系，挤压高价商品房的生存空间，使得那些高价商品房面临更短缺的需求，越来越难卖，最后被迫降价销售。

另一方面，包括前述决策层多次表态和商业银行及目前绝大多数地方政策实际做法等种种迹象显示，包括限购、限贷等已经出台的房地产调控政策，没有在明年松动的可能。尤其是，最近，住建部知会地方政府继续执行限购政策，表示至少在明年，甚至在找到替代性调控政策之前，限购政策不会退出，还会继续执行。

 

推进房产税试点意味房地产调控更严厉

进一步，从今年中央经济工作会议来看，明年房地产调控不但不会松动，而将更为严厉。这主要体现在，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，这是历届中央经济工作会议以来首次明确提出推进房产税改革试点，说明在明年即将会进一步推进开征房产税。在今年在上海、重庆试点开征房产税的基础上，进一步完善征收方案使至更能起到调控房价的作用，或在全国更多城市进行开征房产税试点。在将来，一旦条件成熟，房产税将会全面铺开开征。

据悉，作为房产税开征的基础工作也是房地产调控和房产税开征依据的全国个人住房信息系统，已经启动，推进了两年时间，将来将推广到265个地级市。个人房产信息全国联网后，可以根据家庭的人均居住面积情况来制定税收、信贷标准。12月1日至2日，李克强副总理在天津考察时说，要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作，为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。

可见，在明年，如不出意外，政府将推进房产税改革试点，或在已开征的上海、重庆完善开征方案，并增加试点开征的城市，或在其他城市采取新的开征方案试点。总之，总的趋势是，随着时间的推移，试点开征房产税的城市将越来越多，甚至可能在不久的将来在全国范围内全面开征，而且试点开征的方案将越来越完善，被覆盖的征税对象越来越广，对投资投机性购房、持房、炒房者的威胁越来越大，对房地产市场的调控功能越来越强，已没多少悬念了。本文作者陈真诚认为，如果是这样，在明年进一步推进开征房产税，则说明房地产调控将在开征房产税等方面加码，意味着房地产调控或将更为严厉。

这或也说明，全面开征比较完善税制的房产税，可能是将来限购政策退出后的替代政策。在房产税未能对房地产市场形成有效的调控效果之前，限购政策或不会退出。如果这样，也就意味着严厉的房地产调控将持续下去，甚至长期化、制度化。

 

打击通货膨胀助力于降房价

再则，现实经济形势是，虽然当前物价涨幅有所回落，11月的CPI下降至4.2，但CPI、物价总水平仍居高位，且有反弹的可能。今年中央经济工作会议提出，明年继续加强和改善宏观调控，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，保持物价总水平基本稳定。这意味着，在明年，控物价打击通货膨胀，降房价消除房地产泡沫，仍然是宏观调控的重点，货币政策不会转向，或出现所谓的全面放松，由实为从紧的“稳健”转变为“宽松”，哪怕经济增速会有可接受的适当下降。从目前货币政策形势来看，虽然央行为刺激中小实体企业等发展而从12月5日起下调了存款准备金率0.5个百分点，但预期明年的货币政策仍将谨慎，下调的次数不会太频繁，而且一时不会降息，甚至不排除为打击通货膨胀而继续加息以对冲下调存款准备金率的可能。

而积极的财政政策，主要是指要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，其中就包括加大对保障性住房建设投入等内容。而加大对保障性住房建设投入，这本身就将对价格过高的商品房市场形成冲击。

尤其是，中央经济工作会议提出，财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合，充分体现分类指导、有扶有控。这意味着，即便采取积极的财政政策，货币政策有所预调、微调，本文作者陈真诚认为，也将是有针对性地加强对中小企业、在建重点项目等实体经济发展和民生领域的支持，而不是针对房地产。

这些说明，房地产的金融环境不会有大改变。

更何况，中央政府继续调控物价，继续打击通货膨胀，无疑将降低房地产等资产价值估值和投资回报预期，从而将助力于进一步打击房地产预期，降低购房等房地产投资回报预期，促使房价预期进一步下行，促使房价加速下降、房地产市场进一步加速调整。

 

一个调整周期开始意味新的机会将到来

至此，可以看出，至少在明年，中央政府不会放松房地产调控，政策松动的可能性几乎没有，相反调控可能更为严厉。

政府还将继续致力于打击通货膨胀、促进经济结构调整，整体货币政策、金融形势不会有大的改变。

可以想象得到，房地产市场所面临的政策环境、金融环境、市场环境等不会有大的改观。

甚至，随着房价进入了下降通道，市场由卖方市场异变为买方市场，开发商普遍遭遇楼盘滞销、成交持续大幅下降的境遇，各地均暴露出有效需求不足、市场供大于求的问题，房地产市场形势还将更为严峻。

在这种市场环境和市场走势下，消费者更会继续观望甚至弃购，以等待房价下降到合理价位，而更多的开发商也会进一步放弃观望，加入到降价阵营或加大降价的幅度。在这些因素的综合影响下，如不出意外，或从春节后开始，房价将加速下降，房地产市场将加速调整。

因此，本文作者陈真诚建议，开发企业应及时认清形势，放弃政府可能在短时期内救市或松动调控的幻想，准确判断市场走势，采取积极的过冬策略，采取有效的促销促使，促进销售，回笼现金，降低因调控或决策失误而带来的风险，保存足够的能量，储备足够的资源，迎接、参与下一场竞争，在下一个周期中获得比别人更好更快的发展。

要知道，对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国房地产市场来说，或当更是如此。

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

陈真诚：十大因素加力推动房市调整

文／陈真诚

（平面版文章载12月9日《生活新报》）

 

[导读：在种因素可能形成一股合力，推动房地产市场加速深度调整…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

没有最低，只有更低，没有最冷，只有更冷……这可以说是目前房地产市场实际情势的写照。

在限购、限贷、房产税等房地产调控政策的持续作用下，刚刚过去的１１月，全国市场依然一片惨淡，甚至比之前显得更为冷清，各地市场成交量继续大幅下降，降价的楼盘、加入降价阵营的开发商越来越多，一些楼盘的降价幅度也越来越大。如今，时近年底，降价潮正在蔓延，全国房地产市场的冷清之势还在继续，正向深度调整的方向继续迈进。而多种迹象显示，推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。

首先，明年房地产调控将继续。

在目前房地产调控、房地产市场调整的敏感期，决策层多次反复强调，下调房价是国家既定的政策，继续坚持房地产调控不放松，坚决将房地产调控进行到底。

如，10月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝强调说，“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温家宝总理的这次讲话，再次强化了房地产调控政策不会有丝毫松动的预期。

只是，其后，10月24日-25日温家宝总理在天津调研时强调，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调。接着，10月29日，国务院常务会议召开，部署近期经济工作，再次重申宏观经济政策适时适度进行预调微调这一说法。再加上之前的10月3日至4日，温家宝总理考察浙江绍兴和温州，要求妥善处理温州企业资金链断裂问题。于是，有舆论以此为依据认为中央政府可能会松动房地产调控。这种舆论，并已传导至房地产市场预期，并开始影响部分人的心态和行为。

然而，最近，决策层的系列表态，释放的信号显示，有人预期中央政府松动房地产调控只是幻想。如，10月29日召开的国务院常务会议，重申了要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，还明确指出要促进房价合理调整。11月29日，温家宝总理在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨。12月1至2日，李克强副总理在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。之前的11月27日，国务院副总理李克强在接受凤凰卫视独家采访时表示，表示，政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策，会按照既定政策执行下去，同时在保障性住房的品质，公平分配上加强监管。

这些说明，中央政府把房地产调控坚持到底的决心仍然十分坚定，短期内房地产调控不存在松动的可能。

据悉，近期，国务院分管领导多次就房地产调控的问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松，预期新一届政府还将继续房地产调控。

预期，即将召开的中央经济工作会议，仍会强调针对房地产市场的调控政策不变。

可见，至少在明年内，房地产调控还将继续。

这些政策信号和市场预期，无疑会促使更多的人放弃对中央政府可能会松动调控的幻想，影响业内心态，强化市场继续深化调整的预期，推动市场加速调整。

其次，限购将继续。

目前由于今年执行限购的城市中有不少城市的限购政策即将到期，据报道，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，如果没有极其特殊情况，地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”等系列主旨精神。

在住建部知会之后，１２月６日，海口市率先对外表态称，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场，继续执行限购政策，限购令没有期限，不会松绑。此外，广州市、深圳市有关部门也表示，目前没有取消限购政策的时间表，将继续执行限购政策，接下来不会放松房地产调控政策。而在早前，北京房地产业协会秘书长陈志曾披露，限购政策将纳入北京市基本住房制度，意味着短期内不会松动。

预期，那些限购政策即将到期、目前还没有表态回应住建部知会的城市，会陆续表态或出台政策继续执行限购政策。基于目前中央政府的态度和现实市场形势来看，虽然限购政策作为一种临时性举措，但在明年放松的可能性很小，可能维持相当一个时期，同时进一步细化其他房地产调控政策或措施。

第三，房产税或推进实施。

有迹象显示，为防止房价反弹，在延期限购政策之外，决策层还储备有多项房地产调控政策，或仍在研究相关政策或措施储备。如，中央政府会在如限购这种政策退出之前，先设定如可能从明年起加快推进房产税改革这样的后续政策，避免出现政策的“空档期”。

１１月底，财政部部长谢旭人撰文表示，今后将进一步改革完善税收制度，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。最近财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。财政部财政科学研究所所长贾康最近也称，未来房产税进一步推开的大方向已经明确。今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。

种种迹象显示，明年起房产税会进一步推开，扩大房产税征收范围，或有更多城市征收房产税，并覆盖到存量房产，以打击炒房囤积房源。也就是说，限购政策可能要等到房地产税全面铺开并且发挥作用之时才会退出市场。

第四，货币政策难有大的转向。

虽然１１月３０日央行宣布从１２月５日起下调存款准备金率，但并不意味着货币政策转向。目前来看，明年中国经济仍将面对比较严峻的反通胀压力，货币政策转向的可能性不大。

更何况，这次下调存款准备金率，更非针对房地产业的专门性政策松动或定向救市，对房地产市场没多大影响。

预期，即将召开的中央经济工作会议，仍会强调针对房地产市场的调控政策不变，针对房地产市场的金融政策仍将继续。

另一房面，短期内降息的可能性不大，而不排除继续加息以打击通胀的可能。

第五，限贷政策难变。

最近，银监会重申要求银行业金融机构继续地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求。

11月17日，银监会发布2011年第三季度《中国银行业运行报告》，继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等，是“重点风险领域的监管工作”。该报告称，针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，严格执行差别化房贷政策，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。该报告称，银监会要求银行业金融机构筑牢与民间借贷市场的防火墙，同时，继续认真落实“三个办法一个指引”等贷款新规，切实做好贷款“三查”和全流程管理，防止信贷资金被违规挪用进入民间借贷市场。

11月底，银监会主席助理阎庆民在出席一个金融会议时指出，房地产开发贷款、按揭贷款等与银行业息息相关，房地产的相关政策出台后，房价出现了一些调整，因而要高度关注如何防范房地产贷款的风险。特别是按揭贷款，如果完全依靠银行过度消费，势必产生价格泡沫。

此前，银监会党委书记、主席尚福林在出席2011年第二期优秀中青年领导干部培训班开学典礼时也要求，当前特别要做好地方政府融资平台贷款、房地产贷款、理财业务、影子银行等主要风险的防控工作。

可见，房地产金融政策不会松动，限贷政策难变，还将继续。而在实际中，由于市场已经步入下调周期，房价已经开始下降，意味着用于抵押贷款的房地产资产（含土地和房屋）价值可能贬值，房地产贷款风险增加，因此，商业银行在对待房地产贷款，无论是开发贷款或是个人购房按揭贷款，会从严从紧。房地产金融抽紧，贷款变难，将会使得房价乃至整个房地产市场进一步缺乏资金面的支持，强化房地产深化调整预期，推动房地产市场加速调整。

第六，大开发商带头降价，引发头羊效应。

１１月，一些大型开发商的销售大幅下滑，库存大幅增加。如，碧桂园11月的销售额环比10月减少43%，万科11月的销售额同比下降35.58%，招商地产的库存创400亿新高。这种严峻的市场形势，可能会导致更多的大型开发商祭出降价或加大降价幅度等以促进销售的措施。如万科，已明确进入了“过冬”策略，已经在全国多地降价促销。沪上龙头房企绿地也玩起了大家一看就知是营销的噱头的承诺三年后溢价回购，还有其他一些开发商也早已使出了“保值回购”与“增值回购”这种“另类”促销手段，尽管不被市场看好。不难想象，这些大型房企祭出降价或加大降价幅度等促销手段，将加大市场进一步深度调整、房价增幅加速下降的预期，引发房价下降的头羊效应，更多的开发商或将效仿降价，因而成为最能加大推动房地产市场深度调整的市场力量之一。

第七，不同层级市场间正逐级产生降价传导效应。

在一线城市与二三线城市、三四线城市这些不同层级的房地产市场之间，本文作者陈真诚认为，客观上存在着降价（或涨价）的逐级传导效应，彼此之间存在着时间差。也就是说，二三线城市的市场变化往往会比一线城市慢一拍，三四线城市的市场变化往往会比二三线城市慢一拍。

在之前房价上涨期间，不同层级市场间的涨价传导效应很明显。如今，房价已从一线城市开始下降，降价市势并已向低层级市场传导，降价传导效应正在不同层级市场间逐级产生。

近期，一线城市的房价下降趋势更为明显，更多的楼盘加入了降价阵营，如上海降价的楼盘占比近五成，北京、深圳多家楼盘降价。一线城市的降价潮，正向全国蔓延，目前已经传导到了二三线城市。在一些二三线城市，降价楼盘也已占到了两成以上。二三线城市从一线城市传导而来的降价潮，可能将对三四线城市形成更强的降价传导效应。在这种逐级传导的降价传导效应影响下，房价下降、市场整体下调的共识可能会在三四线城市突然被强化，深化调整的速度或加快。如此之下，接下来，三四线城市的市势，或将很快变得比一二三线城市更惨淡。

这种由一线城市向二三线城市传导再向在三四线城市传导的逐级传导效应，传导至最低级市场，引发其房价快速下降、市气快速转冷后，又会反向传导，即反过来影响比之层级要高的市场，并逐级影响，强化整个房地产市场深化调整的预期，推动整个房地产市场加速深化调整。

第八，民间借贷危机导致借款炒房者抛盘套现。

最近，温州再次出现企业资金链断裂、民间借贷危机升级的信号，鄂尔多斯房地产泡沫破灭、民间借贷深陷危机，本文作者陈真诚认为，这些可能使市场信心受挫，导致社会公众继续抽资，加大借款炒房者的资金压力，进而导致更多的投资投机客降价抛盘套现。

应该说，对温州等地的部分借钱炒房者来说，民间借贷危机的影响还没有真正到来。随着时间的推移，部分通过民间借贷借钱炒房者的借款期限可能到期或即将到期，房价下降后导致其所囤房屋资产贬值，可能加大其债权方更担心其偿还债能力而更加催促乃至逼迫着其及时归还借款，而房价下降、市场继续向下调整的当下，其所持有囤房如不有效降价则难以卖出套现以归还借款。于是，一些借款炒房者，或将加大降价幅度抛盘套现，以归还借款。当然，也许有一些炒房者，其所囤房屋如果加大幅度降价后出现资产财富值大幅缩水，或即便有一定幅度降价后依然卖不掉，不能或不够及时归还所有的借款，就可能引发系列社会经济问题。这或应该就是民间借贷的真正危机之处，目前来看民间借贷爆发真正危机的时期还没到来。

第九，地价下降影响房价预期。

各地土地市场日益冷清，成交地价持续大幅下降，将会进一步影响房价预期，导致更多消费者继续观望甚至弃购，开发商则可能放弃观望，加入到降价阵营。

第十，外资加速出逃向房地产市场抽血。

央行数据显示，10月份，累计外汇占款余额为23.29万亿元，较上月下降893.4亿元，为2003年12月以来即近八年来的首次下滑，说明热钱正流出中国。

而且，在欧债危机继续、迪拜破产阴霾再现等因素的影响下，最近，至12月8日，人民币汇率再次跌停，出现七连跌。目前，市场上人民币由升值预期转为贬值预期，虽然不能就此说人民币将停止升值，但本文作者陈真诚认为，至少可以说在近期内人民币升值预期下降，可能导致更多热钱加速流出中国以避险、更多外资抛售在华房地产资产，降低房地产等人民币计价资产的估值。

即便外资投资或抛售房地产在整个市场中占比不大，但这种市场表现和资产价格走势预期，足以进一步降低房地产投资回报预期，加大房价乃至整个房地产市场深度调整的预期。

尽管热钱流出、人民币升值预期弱化、贬值预期强化可能只是一个相对不长时期内的阶段性市场现象，可这种现象正好出在房价下降、房地产市场步入调整周期的关键时期，撞在“风口”上，对房价走势、整体房地产市场走势的当前影响或不可小视。

综上所述，各种因素可能形成一股合力，推动房地产市场加速深度调整。这种经济形势、市场实际情势，可能使得房地产市场进一步调整，使得市势继续冷清，成交继续低迷，价格继续下行。因此，本文作者陈真诚再次建议，开发商别对对房地产调控将松动、房价将触底回涨等抱太多幻想，还得要想办法促进销售，回笼现金，或通过其他途径采取其他措施融资，以安全地度过这个冬天，做好准备迎接下一个春天。

陈真诚：货币政策在刀尖上跳舞

——房企依然难获贷款，房市还将继续过冬

文/陈真诚

（相关内容，可参见《生活新报》12月2日所发专栏文章和凤凰网12月1日所发专题采访）

 

[导读：在目前通胀压力未除、存款利率为负、房价下降但房市整体僵持等经济形势下，下调存款准备金率，松动货币政策，有点在刀尖上跳舞的味道，虽然表现出了勇往直前、大无谓的英雄主义，或会舞出精彩赢得喝彩，但弄不好也会伤到自己，而一些预想的效果未必能达到…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

预谋已久突然出手

在决策层多次提及“政策预调微调”之后，自决定从11月25日起将浙江省6家农村合作银行将恢复执行16%的正常的存款准备金率水平之后，虽然有关方面做了相关解释，但相关方面还是以宁愿让老百姓继续承受通货膨胀也不愿让数字上的经济增速下降这一有中国特色的宏观经济管理思维发动了“突袭”行动：中国人民银行于2011年11月30日晚间决定从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年12月25日以来央行首次下调存款准备金率，距离上次上调存款准备金率不到半年时间。

此前，为回收市场流动性，尤其为对冲外汇流入投放的新增流动性，打击通货膨胀，2010年1月18日起至今年6月份，中国人民银行曾连续12次上调存款准备金率（其中今年上调了6次），共计上调600个基点。在今年6月20日最后一次上调存款准备金率后，国内大型金融机构的存款准备金率达到21.5%的历史高位。这次上调存款准备金率后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。

中国人民银行11月11日公布的数据显示，截至10月末，人民币存款余额为79.21万亿元，同比增长13.6%。据此估算，这次下调存款准备金率0.5个百分点，将向银行体系释放流动性资金约4000亿元，将在一定程度上减轻市场资金压力，市场紧张的资金环境有望有所缓解。

对于中国人民银行这次下调存款准备金率，或可用这样一句话来总结：思路早成，我行我素，预谋已久，突然出手。

 

或互动全球六大央行救市

中国人民银行这次下调存款准备金率，时间点早于预期，让许多人深感“意外”，有人称之为“突袭”。对于央行这次“突袭”性地其下调存款准备金率的原因，本文作者陈真诚认为应该主要如下：

首先，最近CPI有所回落，通货膨胀形势有所好转，而国内经济出现了增速下滑的迹象，风险增大，21.5%这一历史高点的存款准备金率不利于国内经济的增长，政府希望下调存款准备金率以刺激国内经济增长。

其次，当前实体经济普遍资金短缺，政府希望下调存款准备金率这一货币政策的定向宽松，能使实体经济能获得更多的贷款资金。

第三，由于多种原因，一段时间以来，民间借贷火暴，利率过高，既增加了金融风险，也拉升了企业融资的成本，政府希望通过增加银行信贷资金以增加贷款资金供应总量，通过供求关系的变化影响民间借贷利率走势预期，影响市场心理，以降低民间融资的利率水平。

第四，在21.5%的准备金率下，银行业金融机构的流动性资金已偏紧。而且，由于持续多月的负利率、通货膨胀等因素的影响，多月来，一直存在大量存款从银行搬家而出的问题，导致整体银行体系流动性偏紧。因此，政府希望通过下调存款准备金率，增加银行体系的流动性，缓解银行体系资金偏紧的压力。

第五，一直以来，外汇占款是货币供应的主渠道。央行11月21日公布的数据显示，中10月份新增外汇占款为负增长248.92亿元。这是自2007 年12 月以来的首次负增长（十年来的第二次），显示外资、热钱等正在流出中国，货币供应被动收缩，市场流动性趋紧。政府希望通过下调存款准备金率这一技术性对冲手段来对冲热钱外流、外汇占款减少导致的流动性趋紧，对冲外汇占款下降导致的货币被动紧缩、流动性被动紧张的影响。

第六，在欧债危机持续发酵、全球金融动荡的背景下，国际经济放缓迹象明显，并存在很多不确定性，政府希望下调存款准备金率以刺激国内投资者信心和经济增长，调整国内金融政策以刺激国内经济的增长，应对外部经济的放慢。

第七，刺激经济强劲增长一直是国际社会所认为的全球经济走出衰退的主要途径，中国作为全球主要的经济增长引擎，需要有所行动，与国际社会一道，通过刺激增长应对全球经济衰退，以增加国家在国际经济等领域的影响力和话语权，提高国家的软实力，提升国家在世界经济舞台上的形象。

第八，央行在选择宣布下调存款准备金率和开始生效的时间点，与全球六大央行宣布再次联手救市的时间点非常耦合，耐人寻味。为缓解金融市场资金紧张状况以及资金紧张对家庭和企业信贷供应的影响，刺激经济复苏，11月30日，美联储发表声明称，美联储决定与欧洲央行、英国央行、日本央行、加拿大央行和瑞士央行采取协调行动，向市场提供流动性，以支持全球金融体系。美联储、欧洲央行、加拿大银行、英格兰银行、日本银行和瑞士国民银行当日宣布自2011年12月5日起将几大央行之间现有的临时性美元流动性互换利率下调50个基点，以降低融资成本，向市场提供美元流动性。该举措将从12月5日开始生效，互换协议将延长至2013年2月1日。同时，美联储延长与其他五家央行的临时性美元流动性互换协议的期限至2013年2月。可以看出，中国央行这次宣布下调存款准备金率的时间和美联储发表声明的都是2011年11月30日，中国这次下调存款准备金率开始生效的时间和美联储等六大央行之间下调互换利率开始生效的时间都是2011年12月5日。可见，中国央行这次下调存款准备金率，或与全球六大央行的救市行为形成互动，或是在主动配合国际市场行为，或是在主动采取应对的措施。这或是中国央行这次突然“提前”决定、宣布下调存款准备金率的最直接的**，以前中国央行从没有与国际上其它主要央行协调行动过，所以显得很“突然”。

 

需继续治理通胀

诚然，当前，欧债危机仍在发酵，美国经济也面临很大不确定性，世界经济复苏可能停滞，面临严重挑战，有人认为当前危机在某种程度上超过了2008年那场危机，中国经济或难独善其身，需要提高货币政策针对性、灵活性和前瞻性以应对。无疑，中国人民银行这次下调存款准备金率0.5个百分点，正式开启了“微调”、“预调”的主要窗口, 开始松动货币政策，宣布这一轮上调存款准备金率的周期已经结束，金融紧缩政策已经结束，是货币政策针对性、灵活性和前瞻性的体现，预示着货币政策的首要目标已经从“反通货膨胀”转向“稳增长”，未来将步入“稳增长”周期，2012年调控政策将以保增长为主基调。

只是，也应该看到，10月份CPI仍处5.5%之高，央行最新数据也显示老百姓家庭通胀预期在第三季度又有进一步升高，说明虽然目前来看有关通胀的压力小了些，但通货膨胀形势依然严峻，通货膨胀的压力和后续威胁并没有消除，调整经济结构、解决负利率、调控房价、打击通货膨胀等压力还在。

还要看到，虽然目前银行体系整体而言流动性偏紧，实体企业和房地产企业难以从银行获得足够贷款，但其实一些大型商业银行的可供贷款的资金依然充足，只是放贷的门槛提高使得一些企业难以获得贷款，贷款结构出了问题，而下调存款准备金率0.5个百分点未必能有效解决这些问题。

再则，造成目前银行体系整体而言流动性偏紧的一个主要原因是，连续多月的大幅度负利率、通货膨胀导致大量存款持续多月从银行搬家而出，最高的达一月存款减少了7000亿到约1000万亿，央行的数据显示10月份居民存款依然大约减少了7000亿元，与财政存款增加了大约4600亿元相抵后，整体存款流出依然超过2000亿元。下调存款准备金率0.5个百分点，释放约4000亿的流动性，或抵不上一个月从银行搬家而出的居民存款额。如果不能解决负利率、通货膨胀、私人投资回报收益趋高等问题，而只是下调存款准备金率0.5个百分点，或依然难以解决存款从银行搬家而出导致银行体系整体而言流动性偏紧的问题。

大量存款持续多月从银行搬家而出，其中的绝大多数，以及银行信贷资金中的一部分，通过私人借贷、购买理财产品、信托等等途径流向了民间借贷及其他民间投资等领域，最终相当部分流入了企业高利贷融资、房地产高息融资等。换句话来说，虽然目前银行体系整体而言流动性偏紧，但就包括银行流动性和民间资金在内的社会整体流动性依然充裕，甚至可以说是泛滥，市场整体并不缺钱，社会融资总额并不少，只是资金停留区域和融资结构上存在问题。在目前整体经济形势下，下调存款准备金率0.5个百分点，并不能有效解决这些问题。

进一步地，2008年金融危机后过猛救市的后遗症及其带来的诸多方面的教训依旧历历在目，2009年、2010年这两年大规模增加信贷及其产生的通货膨胀等已经让银行业乃至整体经济、老百姓承受不起，更何况中国再次启动大规模救市、通过大规模增加货币、信贷投放、刺激房地产市场等手段全面刺激经济增长的余地已经很有限。

退一步而言，即便宽松货币政策，也难改中国经济增速在包括今年在内的未来三年或将下行的趋势，回避不了调整经济结构、通货膨胀导致企业生产经营成本全面增大的问题。而下调存款准备金率，可能会使得调控泡沫性房价、物价变得更加困难，甚至可能出现经济学家许小年所说的“通货膨胀将卷土重来”的问题。许小年称，通货膨胀刚刚回落，手就伸去摸烟枪，下调存款准备金率是“抽鸦片上瘾”戒毒的事儿（结构改革）交给下届政府，如果就此抽下去，通货膨胀将卷土重来。

如果通货膨胀将来真的卷土重来，就意味着需要在其他方面采取相关的调控措施，也意味着不会将货币政策明显转向为松动，或松动过多过大，而将是有限的定向的定量的松动，这也意味着接下来可能会比较谨慎地使用调整存款准备金率这一调控工具。所以说，这次下调存款准备金率，应该只是货币政策的适度调整，并不是货币政策发生根本性转向即由稳健转向宽松的标志，并不意味着货币政策发生了方向性变化。

可以预期，在未来一段时间内，还需继续治理通货膨胀，预防通货膨胀卷土重来。至少在明年，稳增长和抑通胀仍是宏观调控的重要任务，不敢轻易放松对抗通胀的调控，因此，还将坚持实施稳健的货币政策，至少名义上还得继续使用实施稳健的货币政策这一措辞。在房地产调控方面，还会继续。否则，通货膨胀、房价反弹上涨还将卷土重来，甚至物价、房价反弹上涨的预期还将加大，房地产乃至整个经济再泡沫化或继续泡沫的风险会进一步加大，并可能进一步引发社会矛盾加剧。

总之来说，在目前通货膨胀压力依然存在、名义上的存款利率依然为负、房价下降但房地产市场整体僵持等经济形势下，下调存款准备金率，松动货币政策，本文作者陈真诚认为有点让货币政策在刀尖上跳舞的味道。让货币政策在刀尖上跳舞，虽然表现出了勇往直前、大无谓的英雄主义，可能会舞出精彩赢得喝彩，但弄不好也可能会伤害到自己，而一些预想的效果未必能达到。这样，决策层就需要提前准备多种预案，以应对未来可能出现的情况，也许是事先预期到了的，也许是事先未能预期到了的。

 

不改房地产调控定向从紧

应该说，在当前房地产调控形势和现实房地产形势下，这次下调存款准备金率0.5个百分点，将向整体市场释放流动性约4000亿元，对房地产市场的影响不大，其作用或影响几乎可以忽略。

事实上，种种迹象显示，虽然货币政策定向松动，但中央政府出台的限购等专门针对房地产业的调控政策目前看不到松动的迹象，房地产调控依然不改定向从紧。

最近，中央政府一再强调继续坚持房地产调控，坚决将房地产调控进行到底。在当前房价出现明显松动但整体依然僵持的调控关键期，温家宝总理和李克强副总理反复强调，下调房价是国家既定的政策，要坚持调控不放松，说明让“房价回归合理水平”、促使“房地产市场长期健康发展”的调控目标尚未达到，中央政府要让房价合理下调的目的非常明确，把房地产调控坚持到底的决心仍然十分坚定。

而且，近日，银监会重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时，要求银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。这说明，尽管下调了存款准备金率，但针对房地产市场的信贷政策仍然继续从紧。

可以预期，明年乃至新一届政府就任后的一段时间内，还将继续房地产调控。

另一方面，在当前通货膨胀压力还在、房地产市场僵持等经济形势下，由于目前物价依然过高，通货膨胀形势依然严峻，威胁信号还没有解除，目前这次下调存款准备金率，如果被市场解读为银根开始全面松动或货币政策全面转向，可能会将影响诸多经济预期，尤其可能加剧通货膨胀预期，导致通货膨胀卷土重来，如果这次下调存款准备金率及其引发的货币政策全面转向解读、加剧通货膨胀预期，导致再次改变了房地产市场预期，增加房价僵持不降或房价反弹的可能性，甚至导致房价逆势再涨，对房地产市场走势形成了对冲，影响房地产调控的效果，那么，政府就可能为实现房地产调控目标而更强化房地产调控，即对房地产的相关政策进一步定向从紧。

进一步而言，对市场影响最大的利率这一调控工具还没有出现变化，目前来看短期内降息的可能性不大。甚至不排除这样一种可能，如果通货膨胀依然严重，或通货膨胀预期居高不下，或这次下调存款准备金率后使得通货膨胀预期再次提高，那么，中央政府就可能在下调存款准备金率后继续加息，或至少在一段时间内不会降息。而这种利率工具，这种利息形势，将会对房价预期乃至整个房地产市场预期、市场大势等保持持续的压力。

因此说，这次下调存款准备金率，只是从整个宏观经济的需求出发应对经济下行小幅松动货币政策。这种微调，并非货币政策转向的标志，并不非针对房地产业的专门性政策松动或定向救市，不会成为资金链极为紧张的房地产业的一根救命稻草，更不意味着以限贷和限购为主的房地产宏观调控政策的放松，不能以此断言房地产市场迎来利好、房地产调控将松动、房价将触底回升，也难以改变房价下降的趋势。

也就是说，即便这次下调了存款准备金率，但并不能意味着房地产调控大局和市场环境将发生多大改变，并不能意味着房地产市场现实形势和未来走势会发生多大改变，房地产市场还将继续处于冬季，市势冷清，成交低迷，价格下行，调整继续。

 

房企依然难贷款

从最近中央政府多次表态、采取的一些措施和商业银行近年来客观上已经增加了向中小实体经济企业贷款的事实可知，这次下调存款准备金率0.5个百分点，是主要面向实体经济领域的定向宽松，有意识地重点向实体企业尤其中小实体企业倾斜。

众所周知，由于调控持续发力，银行收紧房地产开发贷款，提高了开发商从银行贷款的门槛、难度，减少了房地产贷款的总额即定向从紧，因此，目前房地产开发商等房企整体的资金缺口非常大。

可以预期，在当前房地产调控形势和现实房地产形势下，这次下调存款准备金率0.5个百分点，即便将向整体市场释放约4000亿元流动性，但这些流动性并非专门针对房地产贷款领域而增加，而主要是向实体经济的定向宽松。其中，即便有少量的新增流动性所形成的贷款能进入到房地产开发贷款领域，但总的来说能够进入房企贷款的部分将非常之少，对于当前缺钱的房企乃至整个行业来说只相当于打了个水飘，解决不了什么问题，对房地产市场的影响、作用不大，几乎可以忽略。

事实上，今年以来，各大商业银行已明显从紧控制房地产贷款，提高了房企贷款门槛，缩小了开发贷款，还提高了利率上浮水平。有些大型商业银行，一度不缺钱，但从严控了房地产贷款，一般采取还旧贷新的办法，有意压缩房地产开发贷款，也就是说大型商业银行即便有不少资金可放贷，但就是不向有风险隐患的开发商或项目发放贷款或减少贷款规模。

如今，房地产市场持续低迷，基本上已确立步入了下调周期，房地产成交量持续多月大幅下降，使得开发商通过销售回款用以还贷的难度加大，而房价下降潮流正蔓延全国，并已经影响到了土地市场，不但土地成交低迷而且实际成交地价下降，降低了存量土地的价值估值或未来价格走势预期。

房价、地价降价后的房地产资产，其价值预期势必向下，并降低了变现的可能性，也增大房屋、土地或在建工程这些贷款抵押物的价值贬值的可能性和难以变现的难度，意味着发放房地产贷款的风险进一步加大。

虽然理论上说，这次下调存款准备金率0.5个百分点，将向整体市场释放约4000亿元，可能部分增加房贷总额、部分缓解房企的资金困局，对于资金链普遍紧张的房地产企业来说意味着也许看到了一线希望。但是，在中央多次重申坚持房地产调控不放松、继续执行限购限贷等政策、成交低迷房价下降以及存贷比和资本充足率的“紧箍咒”之下，本文作者陈真诚认为，这次存款准备金率，虽然可适当增加银行流动性，但银行也不会降低房企贷款门槛或增加房贷规模，银行增加的流动性或可贷资金未必会选择向开发商或购房者增加发放贷款。

也就是说，这次下调存款准备金率后，绝大多数房企将依然很难从银行获得贷款融资，开发商的资金压力难有多大缓解，房地产市场调整还得继续，市场走势还将照旧。开发商别对这次下调存款准备金率所可能对市场造成的利好抱太大的希望，或对房地产调控即将松动、房价即将触底回涨等抱太多的幻想，还得要想办法促进销售，回笼现金，或通过其他途径采取其他措施融资，以安全地度过这个冬天，做好准备迎接下一个春天。（凤凰网采访网络地址：http://house.ifeng.com/fangtan/detail_2011_12/01/11038831_0.shtml）

[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]

陈真诚：下调房价无需再出调控新政

文/陈真诚

（载：《生活新报》）

 

[导读：对于实现下调房价的目标，无需再出台新的房地产调控政策…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

在持续严厉的调控政策下，在市场博弈双方多番拉锯之后，房地产市场已正式确立了下调走势，房价步入了回调周期，房价及市场大势整体预期已异变。

在限购等严厉房地产调控政策、房贷收紧和房价预期向下、高房价下消费者持续观望乃至弃购等诸多因素的综合作用下，市场已多月持续冷清，成交量持续大幅下降。9、10两月，几乎全国性市场成交量均出现了20%-50%左右的下降，有的城市的下跌幅度更大，曾被一些舆论渲染、寄予厚望的“金九银十”已彻底泡汤。

进入11月后，这种市势还在继续，成交量还在继续大幅下降。这种市气萧条、成交冷清、市场继续回调的大势，在未来一定时期内难以改变。

无疑，持续多年上涨的房价已松动，几乎全国性一、二、三线城市的房价都已开始下降，一些楼盘出现了大幅下降。目前，降价促销正呈扩大之势，越来越多的开发商加入到了或准备加入到降价促销阵营。这说明，所谓房价只涨不跌，只是个持续多年、对市场影响颇大的真实谎言。

当然，目前，就市场整体而言，房价下降还不很明显，下降幅度还不大，实质降价的开发商、楼盘还不是很多，房价还处于僵持阶段。在这种实际市势下，一些开发商或二手房持房者还在观望，尤其一些人依然沿用旧有思维模式，再次以房价下跌将影响经济增长、带来银行风险尤其欧债危机等为理由，释放政府将松动调控政策甚至再次救市等舆论，希望影响市场预期、心态和房价走势。一些地方政府想要松动调控政策，甚至个别地方政府出台过松动调控的政策，后来被叫停。

尤其是，不久前，决策层基于鼓励银行增加对小微企业发放贷款而表示宏观政策要适时适度微调，被一些人歪曲解读为政府将松动金融政策、松动房地产调控，使市场出现了开始异样的判断和心态微妙变化。

这些解读或舆论宣传，与中央政府的态度、意志和现行调控政策相悖。为了巩固调控成果，回击调控将松动的舆论，决策层近来多次表态称，坚定不移地搞好房地产调控，调控力度不放松。

7月12日，温家宝主持召开国务院常务会议提出，房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。10月29日，温家宝主持召开国务院常务会议明确指出，坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月6日，温家宝在俄罗斯圣彼得堡再次就房价表态强调说，房地产调控，一些重大的措施都已经出台了。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

此前关于房地产调控尤其房价调控的表述，基本上都是“稳定房价”、“遏制房价过快上涨”、“促进房价合理调整”等，没有使用“房价下调”这个措辞，这次表态首次使用了“下调房价”这个难以引起歧义或被恶意解读的措辞，首次明确告知“下调房价是国家坚定政策”，使房价回归到合理的价格是房地产调控的目标，挤掉了语言泡沫，表明了政府对房地产调控的态度、意志和决心，甚至已经加码。

无疑，这已给市场发出了最为清晰的信号，决策层调控的决心不动摇，调控的目标就是要使房价合理下降，下调房价是国家坚定的政策，调控方向不会改变，政策不会松动。

同样无疑，这将进一步强化房价下降预期，使开发商、地方政府放弃观望，放弃政府调控松动的幻想，使得更多的开发商不得不选择降价促销，需要房价降价甚至大幅降价促销已成共识。

然而，正因为虽然房价已进入整体下行阶段，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延，但目前房价仍然处于僵持状态，降价也局限在部分楼盘甚至是很短时间、很少房源的促销，整体房价水平、调控的价格目标与多数人的预期还有不小差距。因此，一些人认为，要实现下调房价的目标，还需新的政策跟进，即再出台新的更为严厉的调控政策。

对此，本文作者陈真诚不以为然。中国房地产市场是个非完全市场，虽受市场本身规律的影响，但受政策、政府态度和行为的影响很大。应该说，几乎所有该出或可出的房地产调控政策已经出台，只是如房产税等部分政策有待完善或细化。目前的现实情况是，中央政府连续表态不改变不放松调控，旨在抑制、打击投资投机性需求的房地产限购等政策不松动，已基本上打消了市场对短期内房地产调控松动的预期或期望，房地产的成交在持续大幅下降，市场已步入了向下深度调整、房价下降的通道，房价下降的趋势日趋明显，这种市势短期内或难以逆转。况且，房价下降需要个过程，从部分地区向全国性市场、从部分楼盘向全面市场、从试探性降价促消到真实性较大幅降价，需要时间。因此，迄今来看，对于实现下调房价的目标，无需再出台新的房地产调控政策，只需政府坚持现有调控态度、继续现有调控政策、落实并强化已出台的调控政策、监督地方政府认真落实执行即可。（《生活新报》载文网络地址：http://www.shxb.net/html/20111111/20111111_295921.shtml）

陈真诚：房地产市场已出现核心异变

文/陈真诚

 

（相关话题平面文章载2011年11月4日《生活新报》）

 

[导读：房市已出现核心异变，其结果，有可能动摇乃至催垮市场主流对房价未来走势与最终底位会建立在多高价位上的信心，导致市场瞬间加速裂变或加大市场瞬间加速裂变的力度、加快市场瞬间加速裂变的速度…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

 

降价潮还只是开始

不出所料，在“金九”梦碎之后，全国房地产市场的“银十”已经泡汤！

刚刚过去的十月，从一线城市到二三线城市，乃至更低级城市，全国房地产市场整体而言量价齐跌，而有些城市甚至跌得很惨。

十月，“量价齐跌”成为了北京房地产市场的最后结词。整个十月份，北京商品房新房与二手房成交创下了3年来同期新低，成交量仅为去年一半。在上海，十月，全市新建商品住宅成交量创今年月度成交第二个低位，与去年同期相比降幅超过60%。实际上，今年来，上海的月均房地产销售面积创下了7年新低。在广州，今年九月份的房地产成交量仅为去年的一半，十月份的成交量仅有去年同期的35%，暴跌了六成以上。在深圳，十月新建商品住宅成交面积九月份环比下跌17%，较去年同期同比下跌60%。众所周知，在其他城市，房地产市场气氛也是非常冷，成交量也是大幅下跌。

而且，虽然开发商并未大张旗鼓宣传降价，但事实上，伴随市场交易继续冷清、成交量持续大幅度下降的是，房价下降更加明显，更多地区、更多开发商加入到了降价促销的行列。从上海到北京、深圳、南京、成都、长沙、天津，房价下降的消息此起彼伏，全国性房价降价潮已经开启，正在全国汹涌，并大有继续蔓延之势。

十月，北京房价成交均价较今年七至八月下降了6%，尤其通州已是一月下降一千元。从3月开始，上海楼盘就开始降价。最近，在几个龙头开发商抢先大幅降价之后，诸多楼盘出现大幅降价，一些楼盘甚至达下降至到了原价的1/3。在广州、深圳等城市，十月也是量价齐跌，房价下降趋势变得日益明显。

最近，从中海、碧桂园、保利到龙湖、招商、绿地、卓越、万科，开发商们已经接棒降价，一些大中开发商领衔掀起了又一轮降价潮，一些地区的房价下降幅度进一步加大，一些楼盘价格在短时间内快速跳水。上海、深圳、北京等地部分楼盘的降价幅度部分达到30%-40%，上海一楼盘单价直降7000元。

尤其是，作为龙头老大的万科，最近在北京、深圳、广州、惠州、东莞等地的楼盘纷纷降价，不断提高优惠幅度，其在北京的项目单价直降了三千。本文作者陈真诚认为，由于万科的降价行动往往具有行业风向标的示范效应，会被更多开发商模仿。而万科预期预期房价还将继续下探，这意味着万科还可能继续在更多地区更大范围内继续降价，并可能加大降价幅度。

市场预期，当前的降价潮还只是开始，接下来，房价下降将日益明显，中小开发商无疑将跟风跳水降价。也就是说，将有更多地区更多开发商陆续加入到降价阵营，并可能加大降价幅度。

 

供大于求问题日益暴出

另一方面，在目前量价齐跌的同时，房地产市场供大于求的问题日益暴露了出来。

有数据显示，截至9月31日，144家上市房企的存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，积压迹象明显。其中，“万保金招”四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%。其中，万科存货三季度已增至1926亿，同比增长约57%。

众所周知，一些中小开发商也面临着卖房日难积压日增问题，滞销已是全国性市场共性问题，在北京、上海等一线城市，目前其关于积压的问题在舆论上被集中关注。在北京，目前库存已达到了12万套，即使不再新增供应、按照目前去库存化速度，消化这些库存也需要两年甚至更长时间。而其实，在一些非一线城市，供大于求的问题更严重，潜伏的危机更大，只是被舆论关注得少而已。

而且，与成交量持续大幅下降、滞销积压严重相伴随的是，各地还将陆续有大量新增供应上市，将进一步加剧市场供大于求的矛盾，促使市场进一步向买方市场转变。如北京，到年底，计划入市的项目高达60个，其中纯新盘项目有33个。在上海，与今年月均销售面积创7年新低的同时，竣工面积大增五成。

此外，一些开发商也将加大推出新房源上市的力度。如万科，在深圳，上半年只有四个项目在销售，而下半年推出的房源高达11个。

可见，供大于求已成事实，这个问题需要行业直面，并采取积极措施，而不是回避，或装着不知道、没看见，因接下来，调控政策还将继续，房地产市场还将继续低迷，供大于求的问题还将加剧。

 

调控放松只是腻想

10月底以来，在成交大幅下降、房价慢慢下跌的同时，关于房地产调控可能放松的声音也开始出现。然而，事实证明那只是一些人的腻想。

事实上，继前不久佛山的调控松动政策朝生暮死之后，正当一些人对调控走向心存疑虑之时，10月31日深夜，珠海再出限购令，并且限价。在当下，这是个重要信号，说明中央政府不允许地方放松调控，对继续调控房价的态度很坚决。继9月撰文提出“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后，10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。

不久前，为促进银行加大对小微实体企业发放信贷，国务院表示适时适度预调微调政策，结果被一些舆论曲解成政府将松动房地产调控政策。这次国务院的表态，重申对楼市调控的坚定态度，及时消除了舆论误导，直接迎击了房地产调控政策“放松论”，传递出继续推进调控、房价调控不成功绝不罢休的决心。这种形势之下，无疑会有更多的开发商放弃对市场的观望、对政府松动调控的期望，加大推盘上市、促销的力度，甚至是直接加入直接降价的阵营，或加大降价促销的力度。

 

房市已出现核心异变

可以看出，市场持续低迷，已经供大于求，量价齐跌，而中央政府一再强调坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整，调控政策不松动，将促进市场进一步回调，改变了市场主流预期，说明房地产市场已出现了核心异变。

房地产市场已经从之前被许多人所渲染的将长时间地供不应求异变为供大于求，因之由卖方市场异变为买方市场，这是房地产市场的一个核心异变，或将颠覆之前许多人对中国房地产市场的判断和土地市场的判断，反思对房地产市场形势及其未来走势大势的判断，重估房地产作为投资品在未来一定时期内的投资价值，并最终影响公众参与房地产市场买卖活动的行为——该入市或是远离？该持有或是抛售？本文作者陈真诚认为，这些，无疑将会进一步影响到房地产市场走势，或加大市场向下回调的幅度，加快市场向下回调的速度，甚至还可能延长市场向下回调的周期。

而且，这种核心异变及其影响将可能是深远的。房地产市场已经从供不应求异变为供大于求，由卖方市场异变为买方市场，这是基于许多人尤其一些经济学术人士所强调的供求关系、经济规律这些理论基础上的异变，往往具有更大更远的影响力和关联作用，或能推翻之前许多人祭出的诸多经济分析、市场研判以及公众对房地产市场所已形成的现象认知或既存理念和投资价值判断、机会判断、房价走势预期，打破之前已经被许多人无数次渲染、强调的神话。

而其实，更应该看到的是，另一个核心异变也已经出现，那就是市场主体心态已经异变。这就是说，时至今日，越来越多的人，已从之前不相信调控会成功、不相信房价会下降陆续转变为不相信房价不下降。而这个核心异变，可能导致更多消费者因目前房价过高、预期下降而继续观望乃至弃购，而这可能会加大开发商卖房的难度，促使市场供大于求的问题进一步暴露。

应该看得出来，市场主体心态已经异变这个核心异变，对当前房地产市场的影响力，本文作者陈真诚认为，甚至可能比供求异变及由买卖双方方市场地位异变这个核心异变更大更为至关重要。这是因为，这个核心异变，不但对房地产市场的影响也将可能是深远的，而且可能是直接的，即时的，为普通百姓所能看得见的，可能将加剧市场买方的观望乃至弃购、远离市场的心态与行为和卖方的抛售或减持心态与行为，并使各个体行为因为个体数量庞大且日益增加而产生快速的积聚效应、蝴蝶效应。其结果，与前一核心异变的效果相叠加、累计，有可能动摇乃至催垮市场主流对房价未来走势与最终底位会建立在多高价位上的信心，导致市场瞬间加速裂变或加大市场瞬间加速裂变的力度、加快市场瞬间加速裂变的速度。进而，可能成为导致可能快速加大房价下降幅度、加快房价下降速度的发酵元素，导致或衍生其后系列问题出现或加大其后系列问题出现的可能，成为第一块倒下的多米诺骨牌出现可能多米诺骨牌。

无疑，种种这些，都是市场当下所需要及时采取措施预防或应对的，以不至于房地产市场在短期内出现的震荡过大过强。

面对当前房地产市场实际情势、未来趋势和或将出现的可能性，面对房地产市场已经出现的核心异变及其可能产生的后果或导致的未来进一步变局，对于开发商们来说，应积极面对现实市场问题，采取积极有效的措施来促进销售，而且可以说事不宜迟。

一个道理很简单，在逃离危机的竞跑中，往往跑得快的能得益，跑得慢的要吃亏。

　　陈真诚：销控营销或将不灵

　　文/陈真诚


　　[导读：房地产市场饥饿式营销难复存在，销控或难以再大行其道，销控营销或将不灵…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]


　　销控营销被普遍采用

　　营销，其实是门很深的学问，对房地产市场的楼盘销售来说，更应如此。

　　然而，由于房地产市场持续高热，房价持续快速大幅上涨，不断有舆论大肆渲染市场供不应求、房价只涨不跌，一些市场参与者尽力炒作，市场一度呈现恐慌性入市、购房的现象。在一些地区，时不时出现房价隔月甚至隔日上涨局面，捂盘或逐期涨价销售可大获其利。于是，房地产市场营销策略被颠覆，饥饿式营销大行其道，销控营销被普遍采用，成为了开发商和销售代理机构的惯用销售手段。

　　所谓销控，即销售控制，是指房地产开发商保留一定比例的房源，分批推出上市销售，甚至留至项目结束时再对外销售，逐步消化房源，最终达成销售计划，是实现项目利润最大化的捷径。

　　在整个楼盘营销过程中，在销控销控手段下，销售者往往会控制一定的房源，根据市场变化情况，始终保留有较好的房源，分时间段按一定比例优劣搭配上市推出，实现均衡销售，并留下有涨价潜力的较好房源以准备涨价。后期推出较好房源上市时，或正处于价格的上升期，以取得更好的经济效益。

　　事实上，在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型、楼层、朝向、采光等方面因素的不同，不同房屋间有优劣好坏之分，因此，“销控”采取的通行做法是，最先推出、销售户型或者位置或楼层或朝向或采光等较差的产品，以规避这些产品难以销售的风险，而把相对较好的产品留到后期或价格可抬到更高的时候销售，以这些产品在后期卖出更高的价格。

　　而且，在销控销控手段下，楼盘往往会制定“低开高走”的价格策略。所谓“低开高走”，即楼盘按照“逐步走高，并留有升值空间”的原则，分时间段制定出不断上涨的价格走势，以能吸引投资购房者，并刺激包括用于自住的消费者尽快购买。销售者以时间为基础，根据如依据工程进度等进行时间控制，在不同的时间段按一定的比例推出房源，确定与之对应的销量和价格进行销售，以产生协同下最高的销售收入。有时，为了实现高定价并吸引购房者购买，或为了在销售过程中如遇到销售不畅等问题时可采取打折的办法来促销，销售者往往采取高定价再折扣或“明升暗降”的价格策略。

　　现实中，一些开发商宣称已经售毕的楼盘，其实往往留有一定比例的销控房，或人为地捂盘待售，以制造楼盘热销、房源紧俏的营销氛围，促使拟购房者尽快决定下手买房，或通过逐期推出有限房源以达到逐期抬高销售价格。

　　在房地产市场火暴、房价持续上涨时期，销控往往演化成了“捂盘惜售”。


　　政策直击销控营销命门

　　如今，由于政府持续深化调控，尤其是五一后调控加码，相关部门在五一前后出台打击价格欺诈现象的政策，房地产市场营销手段或将再次被颠覆。

　　4月中旬，国务院派出8个督查组，赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效。参与调查的几个相关部门负责人均公开表态，房地产调控必须坚持不放松。督查组返京后不久，5月1日，温家宝总理在考察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地时说，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的，首次明确提到“降房价”，无疑再次强化了房地产调控继续从严从紧的政策信号，意味着可能还会继续深化调控。

　　果然，7月份，为巩固和加强房地产调控效果，中央高层分别在多次会议上研究了房地产市场调控形势，及时表态称坚决将房价调控到底，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，并采取措施继续加码房地产调控。

　　7月12日召开的国务院常务会议和7月22日召开的中央政治局会议，都强调了必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，传递出房地产调控不但不会放松反而还将继续强化、调控政策将长期化常态化的信号，彰显出中央政府坚决调控房价的决心。尤其是，7月12日召开的国务院常务会议明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，这意味着，限购面将扩大至房价上涨过快的二、三线城市等市场，房地产调控政策执行还将强化。

　　据悉，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。而且，住建部正在拟定新一轮限购名单即即将实施限购政策的二、三城市名单，会有数十个二、三城市会出台限购令。不久前，住建部公布了新增限购城市建议标准：1，６月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；2，６月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；3，１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；4，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；5，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住建部提出，符合上述条件较多的即２条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。业内按照五大标准推测，将有30余个城市有可能进入限购名单。8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，出台房地产市场限购措施，这是在7月12日召开的国务院常务会议明确提出“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”后首个出台限购令的二、三线城市。其后，9月9日，浙江省衢州市发布文件《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，出台房地产限购政策细则，成为住建部公布新增二、三线城市限购标准后的第二个城市。只是，衢州版限购令被戏称为“最松限购令”，被指是以主动出台很松动的限购令来变相抵制限购令。尽管如此，但市场认为，预期将会有更多的二、三线城市陆续出台限购政策。目前，一些之前已经出台限购政策的城市的市场效果非常显著，在一些城市尤其一些一线城市投资投机性购房者基本已经远离了房地产市场。一些城市房价已经开始实际下降，整体市场房价已呈现明显的下降趋势，各地房地产市场持续低迷，成交持续大幅度下降。尤其是，二、三城市限购这一政策，说明房地产调控政策正越收越紧，将促使房地产市场的整体环境进一步改变，本文作者陈真诚认为，将对市场心理和房地产预期产生比较大的影响。

　　在系列调控政策的综合作用下，房地产市场普遍遭遇滞销难题，供大于求的问题日益彰显。这种市势之下，对多数开发商而言，如何加快销售，减少库存或积压，成为了当下第一要务，销控营销的意义或已不大，或难以得到开发企业的青睐。

　　尤其是，发改委亮还出了 “一房一价”的调控利剑，直击销控营销命门。

　　为打击价格欺诈现象，挤出房地产价格泡沫，稳定房地产价格预期，3月16日，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》明确，从从2011年5月1日起，商品房销售必须 “一房一价、明码标价”，并把二手房也列入其中。商品房销售价格明码标价后，各地开发商可以自行降价、打折销售，但涨价必须重新申报备案。开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

　　为进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，住建部也在4月中旬发布规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。住建部要求，各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

　　5月12日，国家发改委发布通知，立即在全国展开大范围专项检查商品房明码标价的政策的推行情况，重点查处销售商品房不明码标价、未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部预售房源等行为。各地价格主管部门立即对所有房地产开发企业正在销售的商品房实行拉网式排查，确保“无一遗漏，不留空白”。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。违反有关价格法规情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　一些地方政府也出台了落实措施。如广东省，出台了6月1日起全面施行的新规明确，对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，开发企业和销售代理机构要在10日内一次性公开全部房源，严格按照申报价格明码标价销售。广州房管局出台政策规定，各开发企业应如实填报《年度商品房项目预(销)售计划表》，每年1月31日前报备，否则将不予核发预售许可证。

　　这些政策，正直接击中销控营销的命门，让销控难以立足。本文作者陈真诚认为，可以预期，如果这些政策能够严格执行，房地产市场饥饿式营销难复存在，销控或难以再大行其道，销控营销或将不灵！


　　去库存压力和资金压力不断加大

　　尤其是，基于种种迹象和多种信号来看，金融调控还在强化，货币政策继续收紧。

　　央行多次表示，将切实实施好稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。要继续加强流动性管理，把好流动性总闸门。继续运用利率等价格调控手段，调节资金需求和投资储蓄行为，管理通胀预期。这意味着，短时间内，金融紧缩政策难以松动。

　　央行决定，从6月20日起，再度上调存款准备金率0.5%。这是央行今年以来第六次也是去年以来第十二次上调，上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位。12次提高存款准备金率，银行上缴存款即冻结资金共约5万亿。

　　无疑，再次上调存款准备金率后，商业银行的可贷额度将进一步紧缩，一些开发商的融资渠道会更窄，融资难度会有所提高。在货币政策趋紧，信贷额度越来越紧张的局面下，房地产开发商从商业银行贷款越来越困难。尤其一些中小开发商，更难获得银行贷款，只得转向信托及民间借贷渠道进行高成本融资。只是，银监会已加强了房地产信托业务的监管，而且不但信托及民间融资的资金成本日高，且资金方越来越担心房价大幅下跌而提高了融资门槛，一些中小开发商往往不具备相应抵押、担保条件，依然可望而不可及，未必能成功。

　　进一步，接着，央行继续强化金融调控。首先，中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是年内第3次加息，也是自去年以来的第5次加息，加息后，一年期间存款利率为3.50%。

　　然后，为了结合表内外来控制银行的信贷规模和信贷扩张增速，央行8月27日下发通知，决定从9月开始将商业银行的部分保证金存款纳入存款准备金上缴范围。之前，所有的保证金都不用缴纳准备金。央行通知规定，工、农、中、建、交五大商业银行和邮储银行从9月5日起分三个月缴清，按照应缴额的20:40:40比例缴存，其他银行（全国性中小银行和地区性金融机构等）自9月15日起分六个月缴清，按照应缴额的15:15:15:15:20:20比例缴存。商业银行保证金存款主要包括，银行本票、信用卡、衍生金融产品交易、黄金交易、证券交易、承兑汇票、信用证和保函等，这次主要是将后三类对应的保证金存款纳入缴纳基数，这些也是银行避开信贷控制即表外业务的主要途径。按照人民银行公布的数据，2011年7 月底，全国金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为4.422万亿元，个人的保证金存款是0.019万亿元，合计应缴存的保证金存款为4.4 万亿。大型金融机构保证金规模约16000亿元，中小型金融机构保证金规模约28000亿元，因此说此举对中小银行影响比较大，大于对工、农、中、建、交和邮储银行的影响，届时中小银行流动性将更为趋紧。有业内人士据此测算，央行此举将在未来6个月冻结资金跃9000多亿，相当于3-4次提高存款准备金率。全国性中小银行和地区性金融机构及其他需要缴纳的总规模分别是4679亿元和900亿元。继9月5日工、农、中、建、交及邮储6大行向央行上缴保证金存款后，其他金融机构9月15日起上缴保证金存款，其中全国性中小银行第一阶段将上缴约702亿元，其他金融机构需上缴135亿元。本文作者陈真诚认为，保证金缴存最直接的影响是银行体系内的流动性将进一步收紧，尤其中小型银行的流动性会变得更加紧张，房贷将进一步收紧。

　　另一方面，由于整个市场预期已经异变，投资投机者基本已离场，自住需求者纷纷观望乃至弃购，楼盘销售普遍预冷，成交持续大降，市场持续低迷，开发商难以通过销售回笼资金，普遍遭遇产品滞销、待销存货激增、积压严重的问题。

　　有数据显示，2010年，全年房地产业的存货金额为10571亿元。而早在今年第一季度，存货金额就高达11551亿元。一季度末，两市136家房地产上市公司的存货和负债同比就已大幅增长。其中，整体存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%。总负债则达到了10458亿元，较去年同期的7403亿元，增长41.27%。7月末，11个重点城市的存货总量达66.9万套，环比上半年上涨6.5%，7月的去化率为61.5%，远低于去年平均94%的去化率。截至8月底，北京、上海、广州、深圳等一线城市住宅库存已达近11万套（其中可售住宅期房7万多套，未签约现房约4万套）、5万多套、约4万套和2万多套，库存面积分别约1400万平方米、900万平方米、500万平方米、200多万平方米，存货去化周期均已经超过1年以上。北京市上半年的存销比达14.8，是近三年来的新高。在多数二、三线城市，库存量也在逐步攀升，而且不断有新盘入市，且增量可观。

　　在企业方面，对已公布2011年半年报的上市公司统计发现，620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元，而2010年上半年全部A股上市公司的存货金额为27996亿元。已披露半年报的20家房地产上市公司，房地产业的存货金额达到3177.64亿元，占今年上半年存货总金额6506亿元的近一半。已发布中期业绩报的65家上市房企，总存货从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。龙头房企中，今年上半年，招商地产的存货余额从去年同期的338.56亿元增加到了今年上半年的444.7亿元，增幅达31.35%；科存货余额从去年同期的1115.31亿元激增至今年上半年的1713.66亿元，同比增幅高达53.65%，较去年同期增长了598亿元；金地的存货也达605亿元。相比龙头企业，中小房地产企业的库存压力更为严重。除万科与招商地产之外，18家上市房企的存货总额达1019.28亿元，较今年一季度的926.11亿元，增加了约10.1%，比去年同期的718.08亿元，增加了42%。其中，滨江集团的存货高达229.36亿元，较一季度增加了32.6%，与今年年初相比上升71.92%。大企业已经如此，中小企业的境况更是严峻。消化存货的时间，只能用漫长来形容。

　　事实上，在限购、限价、限贷等一系列调控政策压力和消费者普遍观望之下，市气低迷，销售持续下降，存货激增，资金压力增大，并不是少数个别企业所遭遇的问题，也不是部分地区所出现的现象，而是全国性房地产所遭遇的普遍性问题。

　　不但大多数房企存货激增，存货周转率下降，而且，央行已多次加息，商业银行纷纷上浮贷款利息，信托及民间融资成本持续走高，开发商财务成本大为增加，目前，企业去库存压力和资金压力不断加大。

　　在调控短时难以松动和房地产市场环境异变、大势下行及价格开始松动而未来预期继续下降之下，市场持续低迷，成交持续大幅下降，整体与日俱增的房企滞销库存压力、市场供大于求的压力、部分房企偿债压力、部分房企资金链压力，或将迫使更多的开发企业不得不改变心态，改变价格策略。随着时间的推移，一些开发企业将面临更大的资金压力和去库存压力，也许不得不采取降价措施来促进销售。本文作者陈真诚认为，这种市势下，销控营销的意义或已不大。


　　顺应大势放弃销控营销

　　无需讳言，现实房地产市场形势是，“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，市势持续低迷，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实，有些地区的房价也真实性下降，房地产市场已步入了向下回调的调整周期。

　　今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。传统“金九银十”，今年一开局，其梦想就已破灭，已被凄冷的市场现实粉碎。刚刚结束的中秋小长假，房地产市场迎来的是比之前的冷清更为冷清，不少城市的成交量普遍出现了比之前更大的幅度下跌，更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。

　　基于目前房地产调控形势、房地产市场整体氛围和整体市场大势来看，种种迹象显示，如不出意外，接下来一段时期，包括十月分在内，房地产市场或将继续低迷，成交或将继续清淡。在“金九”梦想已破灭之后，接下来的“银十”或也将泡汤。

　　总之，目前，持续已久的房地产调控已开始见效，投资投机者基本已离场，自住需求者纷纷观望，楼盘销售普遍预冷，成交持续大降，房价下调市势已经形成，房地产预期已经异变，房地产市场已步入调整周期。

　　在调整周期的前期，房价高价位下的小幅降价，未必能刺激买方的需求，吸引买方出手购房，消费者或会选择继续观望乃至弃购。目前，市场已逐渐形成了房价将有比较大幅度下降的共识，尤其消费者已逐渐接受了房价将有比较大幅度下降的预期。因此，虽然部分楼盘已经开始了有限促销式的小幅降价，但不在多数消费者认可的范围内，离多数消费者的心理期望还相差很远，因此，多数消费者继续选择观望乃至弃购。这种情绪或还将蔓延，无疑将使目前冷清市场雪上加霜，开发商难以通过销售回笼资金，资金压力、销售压力持续加大。

　　而且，基于种种迹象来看，可以预期，短期内房地产调控难以松动，房地产调控将来还将继续加码，尤其在强化政策落实方面还将继续发力。8月25日，国家发改委主任张平在向十一届全国人大常委会第二十二次会议报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时强调说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。在9月1日出版的《求是》杂志，刊发了温家宝总理文章。文章强调，要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点：保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效等。这些意味着，接下来，中央政府不但将强化房地产调控，还将进一步采取措施，采取加息、回收市场流动性、紧缩贷款以及行政调控等手段来调控物价，打击通货膨胀，挤压资产价格泡沫。本文作者陈真诚认为，这些肯定会与房地产调控政策产生功能叠加效果，对房地产市场产生进一步影响，意味着短期内市场大势难以扭转。

　　应该说，接下来，随着调控继续深入推进，不少开发商还将进一步面临存货增加、供应增加、资金压力加大的考验，部分开发商面临可能被洗牌淘汰的威胁。为促进销售，更为了防止被洗牌，或为了获取更大的竞争优势，面临去库存压力和资金压力的房地产开发企业，应顺应市场大势，放弃销控营销，甚至采取降价或加大降价促销力度等务实策略，以促进销售。

　　[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]


　　阅读推荐：
　　金九已梦碎银十或泡汤 MP3：房产暴利有多大 　　民间借贷将降温崩盘可能性不大 视频013：调控下的楼市怪圈 　　年内房价大降可能性不大 视频012：楼市真降还是假摔 　　持续高通胀后或将迎来滞胀 视频011：房地产的非典型谋杀 　　别捡片鸡毛就当令箭 视频010：价格洼地的命运 　　通胀强化房价难降预期8月不加息 视频009：买期房还是现房 　　两块短板严重影响房调效果 视频008：补贴能否阻止楼市下跌 　　房价最终或不止下降50% 视频007：人民币贬值便宜了谁 　　限购还需加息互动 视频006：内忧外患降息能否解困 　　打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频005：政府补贴买房是劫贫济富 　　房地产调控加码三大信号 视频004：退房风波（下） 　　加息或将延续至明年 视频003：退房风波（上） 　　过剩或成商品房市场普遍现象 视频002：一线危机（下） 　　开发商没钱拿什么玩转型 视频001：一线危机（上） 　　对投资行为不宜过于道德批判 　　非一线市场房地产泡沫更易破灭 　　地方政府急了 　　金融调控政策将继续收紧 　　开发商民间融资越早越好 　　陈真诚英文版国际主页正式上线 　　别做高房价的麦田守望者 　　房地产大逃离 　　尴尬房产税源于政府正经歪念 　　房地产反暴利是伪命题 　　价格泡沫破灭离我们有多远 　　房价或将再次疯涨 　　蔬菜危机或引发价格泡沫破灭 　　房产税将出第三种试点方案 　　短期内央行或不会再加息 　　央行加息更多房企将抛盘逃离 　　迪士尼主题概念地产如迷如雾 　　加息重击房价预期 　　国美危机的反思 　　老百姓对负利率很不舒服 　　上调存款准备金率加速降价潮到来 　　征税空置房调控存量房 　　再调利息存准率加速房市洗牌 　　房地产市场或将价量齐跌 　　地方政府身上更应流着道德的血液 　　政府当务之急应赶紧降税减负 　　房产税涉嫌保护既得利益
　　房企资金链将断？别吓唬人 　　房价调控表态需挤掉语言泡沫 　　央行应放弃低利率 　　别让房产税落入阴谋陷阱 　　央行还应多次加息 　　好别墅要做到“五讲四美”
　　-关于海南房价，我就这样“被标题” 　　我没说过海南房价将下降80% 　　不加息等于鼓励财富掠夺 　　打击空置房或成未来调控发力点 　　近期房价上涨之主因内幕 　　生物低碳楼盘或最具购买价值 　　中小开发商或将死掉一批 　　有些闲置土地囤积了17年 　　大量空置房或逼出空房税 　　政府应积极支持生物低碳地产开发 　　民间融资成本大涨年利率最高达96% 　　房地产泡沫没有破灭 　　警惕地产“低碳”被滥用 　　生物低碳已被楼盘用作营销噱头 　　生物低碳提升消费者的购买价值 　　地产低碳不能设下使用成本陷阱 　　开发商不降价的秘密 　　房市调控或出现水中挤海绵现象 　　揭穿开发商的低碳谎言 　　如果女人都走光了… 　　前方向左，雨后秋阳 　　房价下跌的富人之忧穷人之虑 　　房价下跌50%房地产也不会崩盘 　　资源性非民生地产依然值得投资 　　国家经济与百姓生活谁服务谁 　　土地调控将越来越严
　　警惕银行地产风险互动爆发
　　

　　陈真诚：金九已梦碎银十或泡汤

　　——房市已供大于求，十一或继续冷清

　　文/陈真诚


　　[导读：伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]


　　尽管此前一直有人不相信，也不愿意，但事实已是如此：“限贷”、“限购”等调控政策，已经逼走了大量的投资投机性需求，自住性需求者往往继续观望乃至弃购，有效需求不足，市势持续低迷，成交量持续大幅下跌，在一些地区阶段性、结构性供大于求已成不争事实，有些地区的房价也真实性下降，房地产市场已步入了向下回调的调整周期。


　　“十一”长假房市难改低迷大势

　　无法否认，今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，而几乎是全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。

　　刚刚结束的中秋小长假，房地产市场并没有迎来节日的热闹，而是比之前的冷清更为冷清，不少城市的成交量普遍出现了比之前更大的幅度下跌，更强化了房价回调、市场向下调整的趋势。目前这种市场局势，意味着房地产市场预期还在继续向下。

　　可以说，传统“金九银十”，今年一开局，其梦想就已破灭，已被凄冷的市场现实粉碎。在“金九”梦想已破灭之后，市场往往会思考接下来的“银十”会怎样？近在眼前的“十一”长假的市场会怎样？

　　事实上，持续已久的房地产调控已开始见效，目前不见调控政策可能松动迹象，房价下调市势已经形成，市场已逐渐形成了房价将有比较大幅度下降的共识，尤其消费者已逐渐接受了房价将有比较大幅度下降的预期，房地产市场已步入调整周期。

　　在调整周期的前期，房价高价位下的小幅降价，未必能刺激买方的需求，吸引买方出手购房，消费者或会选择继续观望乃至弃购。

　　目前，虽然部分楼盘已经开始了有限促销式的小幅降价，但不在多数消费者认可的范围内，离多数消费者的心理期望还相差很远，因此，多数消费者继续选择观望乃至弃购。

　　无需讳言，近年来，房地产市场高热下，快速大幅增加的房屋销售，大量提前透支了市场需求。如今，在政策调控之下，投资投机性需求基本离开市场，自住性需求的有效需求不足，部分有自住性购房需求的消费者继续观望乃至弃购，这种情绪或还将蔓延，无疑将使目前冷清市场雪上加霜。

　　基于目前房地产调控形势、房地产市场整体氛围和整体市场大势来看，种种迹象显示，如不出意外，接下来一段时期，包括十月分在内，房地产市场或将继续低迷，成交或将继续清淡。

　　也就是说，“金九”之后，接下来的“银十”或也将泡汤。即将到来的“十一”长假，房地产市场难改低迷大势，或将迎来史上最冷清的“十一”黄金周，成交或还继续大幅下降。总而言之，冷清，或将成为“十一”长假乃至整个十月份房地产市场的总结词。

　　这种市势的发展结果将是，买卖双方的市场地位关系将发生改变，即市场向买方市场变化。这在过去多年中，是少见的。


　　既有存货去化时间需2年以上

　　房地产市场普遍出现的这种持续低迷，各地成交量大幅度下降，意味着房子难卖。房子难卖，就意味着供方产品滞销，将形成越来越多的积压，也就是行业常说的待销库存。这是个很简单的逻辑。

　　事实上，在经过持续多日的成交大幅下降之后，几乎全国性市场的新房存货大幅攀升。在舆论普遍关注、信息传达比较快而且传播渠道广的一线城市，各方面关于存货急升的数据屡屡被暴出，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到两年左右。

　　不得不说的是，上述说法或许还显保守。这是因为，市场信息相当不透明，统计数据也往往难以真实反映出市场的即时实际情况，一些持有待销存货者往往由于各种原因而不愿意承认或完全公开所有的存货量，因此，市场的实际存货可能比已经暴出的数据还要高出不少。

　　而且，一些人在计算去存货时间时，往往以历史同期的销售量或去库存速度来做参数，而在目前市势下，目前的市场销售量、去库存速度等不可能达到历史同期水平，因此，这种参数并没有现实意义，实际上不能成其为计算现在到将来的去库存时间的参照依据。

　　这就是说，依此推算，按照目前的市况以及市场持续低迷、成交持续大幅下降的市势来看，即便截至目前的存货，即便不再增加新的存货，去库存的时间也可能不止1-2年，而会要到2年以上，或要2-3年左右，甚至更长的时间。


　　滞销的新房增量延长去库存时间

　　应该说，问题其实比这还要严重。这是因为，伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市，形成可供销售的新房源。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。

　　众所周知，近年来，由于房地产持续高热，土地市场表现一度异常，地价与房价齐齐快速大幅上涨，有的土地地价成数倍增长，刺激着土地成交，一些开发商大量抢地买地，政府大量拍地卖地。在这种市势下，各地卖出了大量土地，其中不少是需多年连续开发才能开发完的大宗土地，大盘用地比比皆是，意味着将来将有大量土地所开发的新的房源陆续上市销售。

　　而且，各地市场还存在大量囤地现象，一些土地甚至是从2007年前开始囤积的，一些土地在卖出若干年后至今还没动工开建。在如今市场异变、房价地价预期向下、部分地区或楼盘房价已经下降或松动之后，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。

　　不难想象，从近几年政府所大量卖出的土地来看，如果政府继续坚持调控不放松，不松动包括土地政策在内的房地产调控政策，那么，这些未来即将开工建设而后推出上市的新盘和已开始推出待销（有的还有后期将要推出）的楼盘的可售新房的增量，将非常大，非常可观。

　　无疑，这些不断增加的可观的可售新房，也会与既有存货分抢市场。如果未来即将推出的新房增量不能及时卖出，其形成的积压，将会进一步增加未来存货总量，延长整体去存货的时间。

　　因此，照此推算来看，预计到年底，存货存量的消化时间，即去库存的时间，一般需要3年左右。而后，随着时间推移，继续不断有新盘上市或新的房源推出，如果市势持续低迷，成交冷清，滞销的房屋形成新的积压，新的房源增量就会部分转化成存货增量，增加到时的库存存量总量，延长整体去库存时间。


　　入市二手房房源也会分抢市场

　　而另一方面，近年来，房地产市场高热下，投资投机性购房一度盛行，投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。

　　如今，由于市场形势异变，房价预期向下，意味着投资投机者如果继续持有手持房屋不能卖掉就可能面临资产总价缩水或财产贬值的风险，因此投资投机者可能陆续向市场抛售手中握有的二手房。这也就是说，将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。毫无疑问，这种可售二手房房源将相当可观。

　　这些可观的可售二手房房源，如果陆续抛向市场，自然会大会增加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。

　　同样无疑的是，将来陆续抛向市场的可售二手房房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场。如果部分入市二手房房源不能及时卖出，将会进一步增加未来可售或待售商品房总量，进一步延长整体去存货的时间。


　　通胀已成房价下降阻力

　　不难想象，既有新房存货存量、未来即将上市的新房增量以及大量的可售二手房源，其总和之量将相当庞大，将构成未来可观的待销总量。虽然，期间无疑会有一定的房源卖出，但可能远不能达到平衡消化库存的水平。这也就是说，到年底，按照目前的市势，上述三方面房源形成的待售商品房总量的消化时间，或需要3年以上。

　　这种商品房阶段性、结构性供大于求现象，这种因待售商品房滞销而陆续形成的积压日趋增多现象，相比一线城市市场，多数二三线城市市场或更严重，或需要更长的时间才能消化待售商品房总量。这主要是因为，当房地产市场经历过持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道后，在自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力等方面，本文作者陈真诚认为，二三线城市及更低级别的城市市场，往往不如一线城市市场强。这就是说，一些二三线城市，将来消化本轮调整周期所产生的滞销或过剩的新房房源和待售二手房的时间，会比一线城市更长。

　　总之，目前，开发商和相关部门等相关市场参与者，应该要清醒地认识并引起重视、积极面对房地产市场已开始显现阶段性、结构性供大于求和未来需要一个相当长的时间才能消化待售商品房总量的问题，并采取有效措施想法设法促进既有存量和未来新增商品房的销售，加快促销售、去库存、降积压的速度，同时二手房源房主也要想法促进销售。

　　可以说，在市场已经确立下行大势之下，对开发商或待售二手房房主来说，能率先在价格较高位时期促进销售者，往往能获得相对市场优势，获得相对多的好处，获得参与下一轮市场竞争所需的各种资源。那些声称留着不卖或转为持有后继续持有者，可能大多数情况是出于无奈。

　　不过，话又说回来，尽管如此，但也要看到问题的另一方面。不妨在此再次强调下，本文作者陈真诚认为，房价虽然呈全面性下降之势，但短期内，至少在年内，房价下降幅度依然不会太大。至于个中原因，主要如下。

　　首先，目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势，这种僵持的市势短时间内或难有大的改观。

　　而且，在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中，一些开发商实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，或强壮了企业身体，或扩大了企业规模，增强了抗调整的能力。

　　再则，近年来，政府连续大量投放信贷，使得以大中型企业为主的一些开发商之前已经获得了大量银行贷款，一些贷款至今还在当时确定的贷款期内，还可继续使用，无疑增强了相当部分的资金供给能力，进一步增强了开发商抗调整的能力。当然，那些之前激进扩张、摊子铺得太大或大量买地形成资金积压或尚有大量即将到期缴纳的应交土地款或有大量房屋待售的开发商，情况则可能不一样。

　　进一步地，市场往往买涨不买跌。在如今市场大势下，待售楼盘小幅降价后，如果未能达到市场已经形成共识或消费者期望的降价幅度，可能强化消费者认为房价将继续降价的预期，等待再多降点价再入市出手买房，因而短期内小幅降价未必能促进销售。这样，一些没有多的资金压力或能通过多种途径融资或认为本轮调整周期不长调整幅度不大而有能力抵抗调整的开发商，在调整早期乃至一段时间内，可能会选择暂时不卖或持有，继续采取不降价或不加大降价幅度的策略。这样，就可能导致开发商与消费者在短期内继续博弈，房价继续僵持一段时间。

　　尤其是，迄今现实性的通货膨胀已持续久日，存款负利率已持续了近两年之久，而有关部门在打击通货膨胀、解决负利率方面虽然说得多说得重但在行动上依然保守。照目前形势看来，通货膨胀、负利率还将继续至明年。本文作者陈真诚认为，这些无疑对房价、房地产等资产价格预期形成了较强的支撑，加大了短期内房价继续僵持、开发商不愿意降价或不愿意加大降大降价幅度的动力，已成为房价下降的阻力，或将延缓房价下降的速度，甚至不排除房价因通货膨胀支撑而难以大幅度下降的可能。

　　这样，这些多种市场因素的综合影响结果，一方面，可能强化房价抗调整的能力，部分弱化房价大幅下降预期，或延缓房价下降速度，而另一方面，如果不出意外，调控一时不会松动，相反还有继续强化的可能，目前的市势还将继续，就也可能因之拉长整个调整周期，延长买卖双方的博弈或对峙时间，因而也可能导致房地产市场中阶段性、结构性供大于求的市势会维持更长时间，加大短期内大量待售房源滞销积压的压力，加大由新房存货和二手房构成的大量整体待售商品房有待消化的压力。

　　[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]


　　阅读推荐：
　　民间借贷将降温崩盘可能性不大 MP3：房产暴利有多大 　　年内房价大降可能性不大 视频013：调控下的楼市怪圈 　　持续高通胀后或将迎来滞胀 视频012：楼市真降还是假摔 　　别捡片鸡毛就当令箭 视频011：房地产的非典型谋杀 　　通胀强化房价难降预期8月不加息 视频010：价格洼地的命运 　　两块短板严重影响房调效果 视频009：买期房还是现房 　　房价最终或不止下降50% 视频008：补贴能否阻止楼市下跌 　　限购还需加息互动 视频007：人民币贬值便宜了谁 　　打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频006：内忧外患降息能否解困 　　房地产调控加码三大信号 视频005：政府补贴买房是劫贫济富 　　加息或将延续至明年 视频004：退房风波（下） 　　过剩或成商品房市场普遍现象 视频003：退房风波（上） 　　开发商没钱拿什么玩转型 视频002：一线危机（下） 　　对投资行为不宜过于道德批判 视频001：一线危机（上） 　　非一线市场房地产泡沫更易破灭 　　地方政府急了 　　金融调控政策将继续收紧 　　开发商民间融资越早越好 　　陈真诚英文版国际主页正式上线 　　别做高房价的麦田守望者 　　房地产大逃离 　　尴尬房产税源于政府正经歪念 　　房地产反暴利是伪命题 　　价格泡沫破灭离我们有多远 　　房价或将再次疯涨 　　蔬菜危机或引发价格泡沫破灭 　　房产税将出第三种试点方案 　　短期内央行或不会再加息 　　央行加息更多房企将抛盘逃离 　　迪士尼主题概念地产如迷如雾 　　加息重击房价预期 　　国美危机的反思 　　老百姓对负利率很不舒服 　　上调存款准备金率加速降价潮到来 　　征税空置房调控存量房 　　再调利息存准率加速房市洗牌 　　房地产市场或将价量齐跌 　　地方政府身上更应流着道德的血液 　　政府当务之急应赶紧降税减负 　　房产税涉嫌保护既得利益
　　房企资金链将断？别吓唬人 　　房价调控表态需挤掉语言泡沫 　　央行应放弃低利率 　　别让房产税落入阴谋陷阱 　　央行还应多次加息 　　好别墅要做到“五讲四美”
　　-关于海南房价，我就这样“被标题” 　　我没说过海南房价将下降80% 　　不加息等于鼓励财富掠夺 　　打击空置房或成未来调控发力点 　　近期房价上涨之主因内幕 　　生物低碳楼盘或最具购买价值 　　中小开发商或将死掉一批 　　有些闲置土地囤积了17年 　　大量空置房或逼出空房税 　　政府应积极支持生物低碳地产开发 　　民间融资成本大涨年利率最高达96% 　　房地产泡沫没有破灭 　　警惕地产“低碳”被滥用 　　生物低碳已被楼盘用作营销噱头 　　生物低碳提升消费者的购买价值 　　地产低碳不能设下使用成本陷阱 　　开发商不降价的秘密 　　房市调控或出现水中挤海绵现象 　　揭穿开发商的低碳谎言 　　如果女人都走光了… 　　前方向左，雨后秋阳 　　房价下跌的富人之忧穷人之虑 　　房价下跌50%房地产也不会崩盘 　　资源性非民生地产依然值得投资 　　国家经济与百姓生活谁服务谁 　　土地调控将越来越严
　　警惕银行地产风险互动爆发
　　

　　陈真诚：年内房价大降可能性不大

　　文/陈真诚


　　[导读：随着房地产调控继续深化，系列房地产调控政策效果持续发酵，如果限购扩容到二、三线城市，越来越多的二、三线城市出台限购政策并严格执行，将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度，但年内房价大幅下降的可能性不大…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]


　　房价依然很胶着

　　自新一轮房地产调控启动以来，尤其是今年系列房地产调控政策的相继出台，以及央行为打击通货膨胀而持续采取收紧货币政策之举，已经重力打击了房地产市场预期，市场形势已经事实性地发生了异变。

　　应该看到，今年以来，在严厉的“限贷、限购、限价”政策持续作用之下，几乎全国性的房地产市场均表现出了持续低迷的态势。

　　在一线城市和部分二、三线城市，不但成交量持续大幅下降，而且房价已经事实性地开始下降，尽管下降幅度依然有限，在价格涨跌方面依然很胶着。

　　在省会城市以下的一些二、三线城市，尽管中央政府出台的系列房地产调控政策是针对全国市场的政策，尽管整体房地产市场形势已经异变，尽管各地成交量也已经大幅度下降，但由于政府出台的限购政策采取的是差别化政策，部分市场参与者将之进行利己性解读，并在舆论上炒作没有限购二、三线城市的房价还将上涨，再加上此前调控一直不见成效、房价上涨太多太久这些经验因素和现实的通货膨胀让消费者担心没有限购的二、三线城市的房价还将上涨而继续恐慌性追涨买房，开发商也不愿意降价销售。于是，在一些二、三线城市，尽管房价已经开始松动，但松动并不明显，有的甚至在统计数据上显示还在上涨。


　　政府继续加码房地产调控

　　在一些二、三线城市城市，房价依旧坚挺，或称依然胶着，反映出了当前房地产市场调控的困局。而且，这种市势，还可能继续发酵，反过来影响房价已经开始下降的一线城市和一些省会级城市，从而可能导致整体调控再次失败。

　　为此，7月份，中央高层分别在多次会议上研究了房地产市场调控形势，及时表态称坚决将房价调控到底，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，并采取措施继续加码房地产调控。

　　7月12日召开的国务院常务会议和7月22日召开的中央政治局会议，都强调了必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，传递出房地产调控政策将长期化、常态化的信号，意味着接下来房地产调控不但不会放松反而还将继续强化，回击了市场上曾出现的有关调控政策放松的预期，彰显出中央政府坚决调控房价的决心。

　　尤其是，为巩固和加强房地产调控效果，7月12日召开的国务院常务会议明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。这些意味着，中央政府对房地产调控的态度非常坚决，房地产调控政策执行还将强化，限购面还将扩大至房价上涨过快的二、三线城市等市场。

　　据统计，已推行“限购令”的城市有41个。住建部已经下发文件，要求各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。

　　不久前，为落实国务院常务会议精神，住建部公布了新增限购城市建议标准：1，６月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；2，６月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；3，１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；4，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；5，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住建部提出，符合上述条件较多的即２条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。业内按照五大标准推测，将有30余个城市有可能进入限购名单。

　　据悉，住建部正在拟定新一轮限购名单即即将实施限购政策的二、三城市名单，预期不久就将出台，会有数十个二、三城市会出台限购令。此外，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，出台房地产市场限购措施明确规定，全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有两套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。家庭拥有住房数量指房屋权属登记在家庭成员名下及已进行合同备案的住房。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。这是在7月12日召开的国务院常务会议明确提出“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”后首个出台限购令的二、三线城市，拉开了二、三线城市限购的序幕。


　　限购遭遇变相抵制

　　继台州发布首个二、三线城市限购令后，9月9日，浙江省衢州市发布文件《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，出台房地产限购政策细则，在全市市域范围内进行限购，成为住建部公布新增二、三线城市限购标准后的第二个城市。

　　衢州市政府规定，在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房，、在市区有1套及以上住房的外地人也不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房。由于衢州版限购令对本地人限购的条件过于宽松，即业内俗称的“市区”内“限四套”，被戏称为“最松限购令”，被指是以主动出台很松动的限购令来变相抵制限购令，可见地方政府与中央政府博弈之迹。

　　继衢州出台“最松限购令”后，部分二、三线城市继续跟进收紧房地产调控政策。只是，一些地方政府仍然在与中央政府博弈。自河北省廊坊市首个出台限价令后，烟台、韶关、丹东等多个二、三线城市，则选择了效仿廊坊而出台相对宽松的限价政策，以限价取代限购。如丹东市、韶关市先后发布了限价令，对备案价格过高的项目给予暂缓办理预售证或者勒令重新定价。

　　业内人士担心，这种趋势或将会逐渐蔓延到更多的城市，使限购政策遭遇推行难题。尤其是，所谓“限价”政策，可能导致一些楼盘，尤其一些中低端楼盘，采取在限价范围内尽量高定价或备案价格，然后再因市场之势而打折或“降价”来促销，变成楼盘先普遍提价再打折或“降价”的市场“游戏剧”。

　　而且，住建部的二、三城市限购名单至今依然“难产”，这或意味着二、三城市限购之路走得并不顺畅。甚至，二、三城市限购这一政策，可能会被化解，被慢慢“稀释”。


　　主在影响市场心理

　　不过，也要看到的是，尽管衢州出台了“最松限购令”，尽管更多城市迟迟不愿意出台限购政策或出台限价政策以取代限购政策，变相抵制限购令，与中央政府继续博弈，但无论如何，7月12日召开的国务院常务会议已明确提出，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”。住建部公布了新增限购城市的五条建议标准，并正在拟定即将实施限购政策的二、三城市名单，计划将40余个热点城市个人购房数联网,以遏制异地炒房。这些说明，房地产调控政策正越收越紧，房地产市场的整体环境已经改变，二、三城市限购这一政策将对市场心理和房地产预期产生比较大的影响，是不可忽视的。更何况，终究已经有了2个城市出台了限购政策，或许将有其他更多的城市被迫跟进出台限购政策，当然可能也是“宽松”的政策。

　　而且，更要看到的是，目前，一些之前已经出台限购政策的城市的市场效果非常显著，在一些城市尤其一些一线城市，投资投机性购房者基本已经远离了房地产市场。如今，一些城市房价已经开始实际下降，整体市场房价已呈现明显的下降趋势，各地房地产市场持续低迷，成交持续大幅度下降。在这种市势下，中央政府已经明确，全国41个已出台限购政策的城市要继续严格执行限购政策，“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，因此，投资投机性购房者一般不会入市购入，相反可能抛出存货，如果能卖得出的话。尤其是，在多数二、三线城市尤其三线城市，投资投机性需求本来就不多，房价追涨主要是当地自住需求购房者担心房价上涨而恐慌性入市、市场炒作等原因而致，如今，市场大势和整体环境已经异变，房价开始下降，未来预期继续下降，如此之下，即便如衢州这样的地方政府出台了“最松限购令”，尽管更多城市迟迟不愿意出台限购政策或出台限价政策以取代限购政策变相抵制限购令，即便整个二、三线城市限购趋向宽松，仍然会对市场产生低走预期，加重市场的观望情绪，追涨入市者会越来越少，投资投机者进入的可能将更加少，因此对市场大势的影响或不大。

　　进一步地，既然7月12日召开的国务院常务会议已明确提出 “房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，住建部公布了新增限购城市的五条建议标准并正在拟定即将实施限购政策的二、三城市名单，基于目前房地产市场实际情势而言，预期将来还将有其他城市出台限购政策，虽然可能也是“宽松”的政策。而从2个已经出台限购政策的城市方案来看，衢州的限购令过于宽松，已颇受舆论诟病，因此，台州市的无论是已有两套房的市域内家庭或是已有1套房的市域外家庭均不准购买新建商品房的方案，很可能成为其他城市后续出台限购政策的范本。

　　应该说，基于目前房地产市场实际情势尤其二、三线城市房价舆论炒作而言，限购扩容至二、三线城市房地产市场，其影响不可小视。本文作者陈真诚认为，这种影响，除政策本身对非理性需求予以抑制这种直接作用外，最主要的作用更在于限购扩容这个政策对市场心理的影响，对市场参与各方的心态的影响，从而对房价涨跌预期以及房地产市场投资回报预期的影响，这种影响将是深远的，甚至将超过政策本身的效力。


　　调控还将继续加码

　　进一步地，基于种种迹象来看，房地产调控将来还将继续加码，尤其在强化政策落实方面还将继续发力，以及房产税可能扩大开征等。如，温家宝总理在9月1日出版的《求是》杂志撰文强调，要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点：保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效等。

　　此前的8月25日，国家发改委主任张平在向十一届全国人大常委会第二十二次会议报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时强调说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。同时，张平还表示，下一步将毫不放松加强价格管理，促进物价总水平基本稳定。

　　这些意味着，接下来，中央政府不但将强化房地产调控，还将进一步采取措施，采取加息、回收市场流动性、紧缩贷款以及行政调控等手段来调控物价，打击通货膨胀，挤压资产价格泡沫。

　　无疑，政府加大力度打击通货膨胀，尤其采取加息、收紧信贷等调控手段，肯定会与房地产调控政策产生功能叠加效果，对房地产市场产生进一影响。


　　滞销迫使房企改变价格策略

　　另一方面，由于市场持续低迷，消费者持续观望乃至弃购，成交持续大幅下降，不少开发商普遍遭遇产品滞销、待销存货越来越多的问题。

　　有数据显示，2010年，全年房地产业的存货金额为10571亿元。而今年第一季度，存货金额就高达11551亿元。7月末，11个重点城市的存货总量达66.9万套，环比上半年上涨6.5%，7月的去化率为61.5%，远低于去年平均94%的去化率。

　　截至8月底，北京、上海、广州、深圳等一线城市住宅库存已达近11万套（其中可售住宅期房7万多套，未签约现房约4万套）、5万多套、约4万套和2万多套，库存面积分别约1400万平方米、900万平方米、500万平方米、200多万平方米，存货去化周期均已经超过1年以上。

　　在多数二、三线城市，库存量也在逐步攀升，而且不断有新盘入市，且增量可观。

　　在企业方面，对已公布2011年半年报的上市公司统计发现，620家上市公司的存货金额已经达到了6506亿元，而2010年上半年全部A股上市公司的存货金额为27996亿元。已披露半年报的20家房地产上市公司，房地产业的存货金额达到3177.64亿元，占今年上半年存货总金额6506亿元的近一半。已发布中期业绩报的65家上市房企，总存货从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。龙头房企中，今年上半年，招商地产的存货余额从去年同期的338.56亿元增加到了今年上半年的444.7亿元，增幅达31.35%；科存货余额从去年同期的1115.31亿元激增至今年上半年的1713.66亿元，同比增幅高达53.65%，较去年同期增长了598亿元；金地的存货也达605亿元。相比龙头企业，中小房地产企业的库存压力更为严重。除万科与招商地产之外，18家上市房企的存货总额达1019.28亿元，较今年一季度的926.11亿元，增加了约10.1%，比去年同期的718.08亿元，增加了42%。其中，滨江集团的存货高达229.36亿元，较一季度增加了32.6%，与今年年初相比上升71.92%。

　　如北京市，上半年的存销比达14.8，是近三年来的新高。截至8月27日，北京市住宅库存已达108181套，其中可售住宅期房7.01万套，未签约现房3.80万套。

　　在持续的宏观调控政策下，由于市场持续滞销，企业积压的库存越来越多，市场供大于求的问题越来越严重，房地产企业的资金链越来越紧，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。

　　在调控短时难以松动和房地产市场环境异变、大势下行及价格开始松动而未来预期继续下降之下，本文作者陈真诚认为，市场持续低迷，成交持续大幅下降，整体与日俱增的房企滞销库存压力、市场供大于求的压力、部分房企偿债压力、部分房企资金链压力，或将迫使更多的开发企业不得不改变心态，改变价格策略，以降价促进销售。

　　应该说，如不出意外，随着房地产调控政策不断发酵以及调控进一步深化，尤其房地产限购扩容至房价上涨过快的二、三线城市，再加上政府继续采取从紧货币政策，继续采取加息、回笼市场流动性等措施打击通货膨胀，尤其一旦二、三线城市房地产市场预期因限购扩容和其他系列调控政策的综合作用而进一步异变，此前因限购不及而被炒作房价将上涨的舆论不再得以成立，房价预期或将发生突变式异变，甚至可能急转直下。


　　房地产市场还将继续调整

　　接下来，已经步入调整通道的房地产市场还将继续调整，并持续深化。随着调控持续深化，货币政策持续从紧，房价预期继续下行，再加上市场持续低迷，消费者持续观望乃至弃购，成交持续大幅下降，将有更多的开发商普遍遭遇滞销的问题，市场积压的库存将越来越多，市场供大于求的问题将越来越严重，开发商去库存的压力或持续加大。在这种市势下，在市场持续滞销导致积压严重和资金压力问题日益严峻以及市场大势已异变等因素的综合作用下，一些开发商也许不得不选择下调价格以希望能促进销售，尤其部分中小房企或率先降价或加大降价力度“以价换量”。

　　事实上，各地市场上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对市场之变。已经有一些企业采取直接或变相的降价措施，诸多楼盘已经事实性地降价，以促进销售。最近，更是已有一些大型开发商带头降价，以希望能促进销售。

　　如上半年只完成年度销售计划34%的富力地产，董事长李思廉在中期业绩发布会上称，截至目前，富力的房子在价格上已经下调了10%，下半年可能会再跌10%。这意味着，富力地产已经明确表示，其房价在已经降价10%的基础上或将再降价10%。这也是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。

　　万科、保利、招商、金地这四大房地产龙头企业，在中报中也都对下半年的调控形势做出了预计，都提出了加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略等应对措施。招商地产表示，房地产调控已成为常态，调控政策必将延续。下半年，市场竞争将异常激烈，公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快速销售，快速实现资金回笼。金地表示，下半年整体宏观政策依然偏紧。公司将紧密跟踪市场形势，及时调整投资策略，调整销售节奏和产品结构，优先推出符合市场需求的中小户型产品，制定合理的价位区间，保障正常的销售进度。万科表示，将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。保利也表示将加快资金周转，实现快速回笼。

　　在这市场微妙时机，这四大房地产龙头企业，一致将加速销售、回笼资金作为下半年营销重点，强化了下半年房价将进一步降价的预期。

　　象富力这种大型开发商的降价行为及其高层明确表态将降价的舆论，以及万科、保利、招商、金地这四大房地产龙头企业所释放可能将选择降价的信号，本文作者陈真诚认为，无疑将对市场起到不小的影响力，并可能导致房地产市场的房价降价的羊群效应、蝴蝶效应、多米诺骨牌效应出现，被更多开发商效仿。


　　年内房价大降的可能性不大

　　可以预期，将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度。只是，由于市场本身需要个调整过程，现实的通货膨胀也支撑着房价难以快速大幅下降，部分开发商或投资者为应对通货膨胀、负利率而不太愿意出售资产，不愿意降价。而且，由于市场存在买涨不买跌的心理，目前房价过高，小幅降价未必能与消费者的心理预期相吻合，未必能促进销售，未必能取得满意的效果，开发商会谨慎决策。因此，随着房地产调控继续深化，系列房地产调控政策效果持续发酵，如果限购扩容到二、三线城市，越来越多的二、三线城市出台限购政策并严格执行，虽然将来房价可能将加大降价的幅度，加快降价的速度，但本文作者陈真诚认为，年内房价大幅下降的可能性不大。

　　当然，如果央行继续加息，情况则将不一样，更多的开发商将会继续调整销售策略，选择降价以促进销售，并可能加大降价的幅度，加快降价的速度。

　　[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]


　　阅读推荐：
　　持续高通胀后或将迎来滞胀 MP3：房产暴利有多大 　　别捡片鸡毛就当令箭 视频013：调控下的楼市怪圈 　　通胀强化房价难降预期8月不加息 视频012：楼市真降还是假摔 　　两块短板严重影响房调效果 视频011：房地产的非典型谋杀 　　房价最终或不止下降50% 视频010：价格洼地的命运 　　限购还需加息互动 视频009：买期房还是现房 　　打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频008：补贴能否阻止楼市下跌 　　房地产调控加码三大信号 视频007：人民币贬值便宜了谁 　　加息或将延续至明年 视频006：内忧外患降息能否解困 　　过剩或成商品房市场普遍现象 视频005：政府补贴买房是劫贫济富 　　开发商没钱拿什么玩转型 视频004：退房风波（下） 　　对投资行为不宜过于道德批判 视频003：退房风波（上） 　　非一线市场房地产泡沫更易破灭 视频002：一线危机（下） 　　地方政府急了 视频001：一线危机（上） 　　金融调控政策将继续收紧 　　开发商民间融资越早越好 　　陈真诚英文版国际主页正式上线 　　别做高房价的麦田守望者 　　房地产大逃离 　　尴尬房产税源于政府正经歪念 　　房地产反暴利是伪命题 　　价格泡沫破灭离我们有多远 　　房价或将再次疯涨 　　蔬菜危机或引发价格泡沫破灭 　　房产税将出第三种试点方案 　　短期内央行或不会再加息 　　央行加息更多房企将抛盘逃离 　　迪士尼主题概念地产如迷如雾 　　加息重击房价预期 　　国美危机的反思 　　老百姓对负利率很不舒服 　　上调存款准备金率加速降价潮到来 　　征税空置房调控存量房 　　再调利息存准率加速房市洗牌 　　房地产市场或将价量齐跌 　　地方政府身上更应流着道德的血液 　　政府当务之急应赶紧降税减负 　　房产税涉嫌保护既得利益
　　房企资金链将断？别吓唬人 　　房价调控表态需挤掉语言泡沫 　　央行应放弃低利率 　　别让房产税落入阴谋陷阱 　　央行还应多次加息 　　好别墅要做到“五讲四美”
　　-关于海南房价，我就这样“被标题” 　　我没说过海南房价将下降80% 　　不加息等于鼓励财富掠夺 　　打击空置房或成未来调控发力点 　　近期房价上涨之主因内幕 　　生物低碳楼盘或最具购买价值 　　中小开发商或将死掉一批 　　有些闲置土地囤积了17年 　　大量空置房或逼出空房税 　　政府应积极支持生物低碳地产开发 　　民间融资成本大涨年利率最高达96% 　　房地产泡沫没有破灭 　　警惕地产“低碳”被滥用 　　生物低碳已被楼盘用作营销噱头 　　生物低碳提升消费者的购买价值 　　地产低碳不能设下使用成本陷阱 　　开发商不降价的秘密 　　房市调控或出现水中挤海绵现象 　　揭穿开发商的低碳谎言 　　如果女人都走光了… 　　前方向左，雨后秋阳 　　房价下跌的富人之忧穷人之虑 　　房价下跌50%房地产也不会崩盘 　　资源性非民生地产依然值得投资 　　国家经济与百姓生活谁服务谁 　　土地调控将越来越严
　　警惕银行地产风险互动爆发
　　

　　陈真诚：持续高通胀后或将迎来滞胀

　　——在国外这样的央行行长可能被百姓赶下台

　　文/陈真诚


　　[导读：通货膨胀持续如此之久，累积至如此形势严重程度，存款负利率持续如此之久，且幅度之大，问题积累至如此地步，在目前社会经济形势下，任何所谓的改革、调结构、促转型、保增长或国际原因等借口或理由，都会显得十分苍白，难以得到老百姓的认可或谅解…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]


　　9月9日，国家统计局公布2011年8月经济数据显示，8月份，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨6.2%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.7%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨0.6%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.3%，服务项目价格上涨0.2%。

　　CPI同比上涨6.2%，出现九个月内首次回落，虽然显示出通胀形势可能趋好迹象，但高高在上的6.2%，为国际警戒线3 %2倍多，不容乐观。

　　CPI同比上涨6.2%，这种绝对高度所寓含的通货膨胀形势的严峻程度，不是一次小幅回落所能掩盖或代替的。

　　更何况，在当前宏观经济形势和中国传统节日相继到来、传统涨价时间段相继到来的大环境下，这次小幅回落，意味着物价上涨的幅度可能稍微有点回落，但本文作者陈真诚认为，并不能说是将继续回落，更不能说明物价不上涨了，未必能意味着CPI出现了拐点。

　　而且，要看到的是，8月份的CPI在7月6.5%基础上，依然环比上涨0.3%，说明物价还在7月份的价格基础上继续上涨，显示物价趋势依然向上，这种形势不容乐观。

　　再则，从构成看，食品类同比上涨高达13.4%，其中，粮食、水产品、蛋等老百姓日常生活必需品的价格上涨均超过12.2%，尤其肉禽及其制品上涨了29.3%，猪肉更是上涨45.5%，显得很“恐怖”，很“吓人”，让不少人不得不节粮省食，降低生活质量，而且其多种类生活用品购买量的持续大幅下降，潜伏了一个大的危机风险。

　　众多老百姓的购买、消费量的持续大幅度降低，可能导致生产或供应方的产品销量将大幅度减少，可能形成企业界的普遍性大规模滞销积压，对国家经济来说就可能是滞胀，也就是说，持续高通货膨胀之后可能就将迎来滞胀，对一国经济来说是会很危险的。

　　进一步地，在目前市场实际中，食品及各类消费品依然在以各种理由涨价，其他产品也在跟风涨价，劳动力价格更是见势上涨，部分商品涨幅较前还在扩大。

　　尤其是，央行长期维持严重的负利率，正在强化物价继续上涨通胀继续的预期，因此物价上涨的趋势或还将继续。

　　而中秋、十一、元旦、春节等节日即将到来，进入四季度尤其是双历年底是各类物价借节上涨的传统时间，并可能将物价上涨传导至下一年。

　　因此，总的来说，目前的通胀形势依然严峻，未来预期不容盲目乐观，本文作者陈真诚认为，决策层必须审时度世，态度务实，采取更严厉、更坚决的措施，加大遏制物价上涨、打击通胀及其预期的力度。

　　其中，央行应及时出手，有必要采取连续加息或一次性大幅加息的措施，降低物价继续上涨的预期，影响市场参与者的心态和行为取向，打击通货膨胀。否则问题可能会很严重，会影响到社会经济等诸多方面。

　　尤其是，如果央行这次没有及时加息，市场各方就会据此做出自己的解读，以为中央政府在容忍甚至是允许、放任物价上涨，强化物价继续上涨、通货膨胀继续加剧的预期，从而就可能采取一致性群体涨价的行为，并加大涨价幅度。

　　终究，经验证明，在中国政府这种前怕狼后怕虎的“胆怯”心理、在打击通货膨胀的实际行动上的暧昧态度和过软的调控手段之下，谁涨价谁就受益，涨得越早越多的越受益。因此，诸多掌握产品（或服务）供应主动权和定价权的企业、机构或个人，往往会趁机涨价。

　　无需讳言，通货膨胀持续如此之久，累积至如此形势严重程度，存款负利率持续如此之久，且幅度之大，问题积累至如此地步，或只能说明政府在打击通货膨胀上的失败，只能说明央行乃至这届政府在管理经济、治理通货膨胀方面是无能的，或至少是能力不强，魄力不够，策略不当。

　　回避不了的是，通货膨胀持续如此之久，累积至如此形势严重程度，存款负利率持续如此之久，且幅度之大，问题积累至如此地步，在目前社会经济形势下，任何所谓的改革、调结构、促转型、保增长或国际原因等借口或理由，都会显得十分苍白，难以得到老百姓的认可或谅解。

　　如此来看，通货膨胀持续如此之久，累积至如此形势严重程度，存款负利率持续如此之久，且幅度之大，问题积累至如此地步，央行能不加息吗？政府能不顾老百姓的日常生活所需吗？要知道，那只可能覆盖少部分人的点点补贴，对多数人起不到作用，做好的办法就是把物价打下去。

　　如果央行这次依然以某种理由为借口而没有加息，可能将因错失了也许是今年最好的加息机会，增加后续调控的难度，而且很可能会遭到老百姓的群体埋怨。如果是在西方民主国家等国外，这样的央行行长，就可能被饱受通货膨胀之苦的老百姓赶下台去。

　　[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]


　　阅读推荐：
　　央行或“911”加息 MP3：房产暴利有多大 　　别捡片鸡毛就当令箭 视频013：调控下的楼市怪圈 　　通胀强化房价难降预期8月不加息 视频012：楼市真降还是假摔 　　两块短板严重影响房调效果 视频011：房地产的非典型谋杀 　　房价最终或不止下降50% 视频010：价格洼地的命运 　　限购还需加息互动 视频009：买期房还是现房 　　打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频008：补贴能否阻止楼市下跌 　　房地产调控加码三大信号 视频007：人民币贬值便宜了谁 　　加息或将延续至明年 视频006：内忧外患降息能否解困 　　过剩或成商品房市场普遍现象 视频005：政府补贴买房是劫贫济富 　　开发商没钱拿什么玩转型 视频004：退房风波（下） 　　对投资行为不宜过于道德批判 视频003：退房风波（上） 　　非一线市场房地产泡沫更易破灭 视频002：一线危机（下） 　　地方政府急了 视频001：一线危机（上） 　　金融调控政策将继续收紧 　　开发商民间融资越早越好 　　陈真诚英文版国际主页正式上线 　　别做高房价的麦田守望者 　　房地产大逃离 　　尴尬房产税源于政府正经歪念 　　房地产反暴利是伪命题 　　价格泡沫破灭离我们有多远 　　房价或将再次疯涨 　　蔬菜危机或引发价格泡沫破灭 　　房产税将出第三种试点方案 　　短期内央行或不会再加息 　　央行加息更多房企将抛盘逃离 　　迪士尼主题概念地产如迷如雾 　　加息重击房价预期 　　国美危机的反思 　　老百姓对负利率很不舒服 　　上调存款准备金率加速降价潮到来 　　征税空置房调控存量房 　　再调利息存准率加速房市洗牌 　　房地产市场或将价量齐跌 　　地方政府身上更应流着道德的血液 　　政府当务之急应赶紧降税减负 　　房产税涉嫌保护既得利益
　　房企资金链将断？别吓唬人 　　房价调控表态需挤掉语言泡沫 　　央行应放弃低利率 　　别让房产税落入阴谋陷阱 　　央行还应多次加息 　　好别墅要做到“五讲四美”
　　-关于海南房价，我就这样“被标题” 　　我没说过海南房价将下降80% 　　不加息等于鼓励财富掠夺 　　打击空置房或成未来调控发力点 　　近期房价上涨之主因内幕 　　生物低碳楼盘或最具购买价值 　　中小开发商或将死掉一批 　　有些闲置土地囤积了17年 　　大量空置房或逼出空房税 　　政府应积极支持生物低碳地产开发 　　民间融资成本大涨年利率最高达96% 　　房地产泡沫没有破灭 　　警惕地产“低碳”被滥用 　　生物低碳已被楼盘用作营销噱头 　　生物低碳提升消费者的购买价值 　　地产低碳不能设下使用成本陷阱 　　开发商不降价的秘密 　　房市调控或出现水中挤海绵现象 　　揭穿开发商的低碳谎言 　　如果女人都走光了… 　　前方向左，雨后秋阳 　　房价下跌的富人之忧穷人之虑 　　房价下跌50%房地产也不会崩盘 　　资源性非民生地产依然值得投资 　　国家经济与百姓生活谁服务谁 　　土地调控将越来越严
　　警惕银行地产风险互动爆发
　　

　　陈真诚：中国还要再为欧美经济救市吗

　　文/陈真诚

　　（平面版文章拟载9月9日《生活新报》，欢迎关注）


　　[导读：在美国降级之后，一些主流外媒体就已分析称，正饱受通胀之苦的中国，不会也不能再次出手为欧美经济救市…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]


　　是否继续加息再次成为舆论焦点

　　9月9日，8月份的CPI数据将公布，各种关于货币政策等宏观经济政策的走向尤其央行是否继续加息等问题，再次成为了舆论的焦点。

　　当下，2008年金融危机后，欧美经济再次陷入了不景气。在欧洲主权债务危机蔓延之际，美国国债遭遇降级，进一步引发了市场对国际经济可能再度萧条乃至爆发的经济危机的担忧。

　　另外，鉴于瑞士政府认为瑞士法郎目前被大幅高估，对瑞士经济构成严重威胁，并带来了通货紧缩风险，因此，瑞士央行9月6日决定将欧元兑瑞士法郎下限设定在1.20瑞士法郎。

　　再则，继近几个月各大央行一直在轮番加息后，由于担心发达国家经济放缓可能产生使之面临经济放缓影响的前景，部分投资者已开始从新兴市场货币撤资，作为新兴经济体的巴西最近突然做出意外降息决定（但招致批评），墨西哥在8月末决定维持利率不变，并暗示可能会降息。

　　一些发达国家的市场人士还释放舆论称，巴西还会进一步降息，俄罗斯今年可能也会大幅降息，投资者准备迎接新兴市场可能出现的降息潮，言下之意是说，以新兴经济体为主的货币政策走向将由紧缩转变为宽松。

　　或因于此，已从2008年金融危机后新兴经济体冲动性的救市中获益的欧美经济体，再次试图引导新兴经济体推出宽松的货币政策，以从中获益。


　　中国还有必要再为欧美经济做出奉献性的救市吗

　　一些欧美经济体媒体，最近接连渲染美欧经济增长大幅放缓的舆论，宣称将影响中国等新兴国家的出口经济，试图“威胁”中国等国以再次为欧美经济救市。

　　其实，很多人都很清楚，欧美经济当下之势，有其必然性，是日积月累的结果，并非突变出现的经济现象。其中，欧美相继爆发的主权债务问题，无疑在短期内是很难解决甚至很难缓解的。

　　而且，一个颇具讽刺性的事情已经出现。正当中国等新兴经济体因在2008年金融危机后为刺激经济增长、试图“拯救”世界经济危机而冲动性救市而承受通货膨胀等“惩罚”的同时，美国、英国及法国等为首的欧盟等欧美经济体，却在危机中挥霍大量的财力和资源发动战争，使得中国企业在相关地区的既有投资利益受到威胁，有关方面甚至还以能源合同等相关要素要挟中国，这让中国等正备受通货膨胀和资产泡沫膨胀之痛的新兴经济体非常难堪，也迫使中国等新兴国家不得不反思或重新选择相关经济外交策略。

　　以中国为主，曾经为世界经济救市却并未得到欧美国家应有“尊重”的这些经济体，不得思考一个问题，还有必要再为欧美经济做出奉献性的救市吗？本文作者陈真诚认为，完全没有必要，甚至还应以此为契机在经济外交方面以某些经济调控举措反制某些国家，甚至教训下某些目无中国的人或组织或机构。


　　年内货币政策及房地产调控政策不会转向

　　对上述中国是否会再次为欧美经济救市等这些问题的回答，其实并不难，国际上不少经济学家或舆论人士等也早已选择了答案。在美国降级之后，一些主流外媒体就已分析称，正饱受通胀之苦的中国，不会也不能再次出手为欧美经济救市。

　　在欧元区极力控制住酝酿已久的主权债务危机之际，美债危机爆发，并可能引发新一轮世界经济萧条。已经出现的市场表现说明，市场已反应出全球经济界对美国出现新一轮经济低迷和二次衰退的担忧，国际上对全球经济可能将再次陷入低迷的担忧不断增大，因此，有人甚至一些经济体希望中国之际能再次拯救全球经济，并将对中国这次是否能再次拯救全球经济的怀疑作为令全球经济是否可能将再次陷入低迷的不确定性加剧的因素。

　　2009年中国四万亿大手笔救市，无意中帮助西方稳定了大宗商品价格，这一幕至今还历历在目。那么这一次，中国又会怎么做呢？中欧商学院教授许小年称，中国目前正在消化上次大规模刺激计划造成的通胀、债务增加等负面影响，“不会再当冤大头”。

　　8月5日，英国《每日电讯报》刊登了研究机构Trusted Sources中国业务主管Jonathan Fenby的观点文章《中国不能——也不会——拯救世界》。该文章称，在西方世界准备迎接新一轮金融动荡之际，身为世界第二大经济体的中国却似乎很有条件安然渡过市场的惊涛骇浪，甚至还能用它的财富拯救发达国家，但这次中国不能、也不会再次拯救世界经济危机。

　　8月8日，《华尔街日报》发表报道文章“中国此次将无力拯救全球经济”称，上一次，在雷曼兄弟(Lehman Brothers)倒闭后全球经济陷入低迷时，中国推出了人民币4万亿元（合6,220亿美元）的大规模支出计划。该计划不仅保持了中国自身的经济增长，而且还在重要关头帮助稳定了全球经济。不过，现已成为全球第二大经济体的中国目前正奋力应对上次大规模救助计划所付出的代价：通货膨胀、楼市泡沫和不断增加的债务，“中国此次将无力拯救全球经济”。

　　8月 11日，《华尔街日报》发表报道文章，摩根大通称，2008年危机后实施的刺激计划加重了中国地方政府不良债务以及房地产行业失衡问题，目前，如何控制这些问题所带来的风险成为关注焦点，即使是全球经济疲软，中国不大可能推出另外一轮大规模财政刺激政策。

　　在美债危机爆发后，针对当时一些舆论称中国可能再次救市、宣扬中国货币政策及房地产调控政策将转向的观点，本文作者陈真诚也在之前多次撰文中明确指出，面对目前国际经济、政治形势尤其国内通胀等宏观经济形势，中国不会也不可能更不敢再象2008年金融危机后那样不理性救市，扮演世界经济的“救世主”。即使政府想那样做，但正受通胀之痛的老百姓也不会答应。本文作者陈真诚还曾经明确指出，希望一些人不要以美债危机为理由而“捡片鸡毛就当令箭”，中国的货币政策将继续从紧，房地产调控将继续，调控政策还将强化落实，并可能出台新的政策以加码调控。

　　事实上，继续中国决策层及相关部门多次公开表态、强调将将坚持宏观调控取向不变、要坚定不移地抑制不合理需求、继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施之后，温家宝9月1日在《求是》发表了重要文章《关于当前的宏观经济形势和经济工作》。虽然文中称要避免货币政策的滞后效应与多种因素叠加对下一阶段实体经济产生过大影响，但文章主旨依然是在强调，稳定物价总水平仍是首要任务，将坚持宏观调控取向不变；房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。

　　至少在今年内，中国的货币政策以及房地产调控政策不会转向，调控不会松动，短期内不会下调银行存款准备金率，相反还可能将加息。


　　央行或祭出“911”加息

　　之前，本文作者陈真诚在5月、6月曾相继预测会在7月加息。在7月初也预测8月不会加息，而当时许多人预测8月会加息。事实上，这些预测都被验证了。

　　如今，又到公布8月份CPI数据的时间。基于目前的经济形势尤其通胀形势来看，8月份的CPI水平依然会不低，应该与7月份相当。再加上即将迎来中秋节、国庆节，而后便进入年底时间段，将相继迎来元旦节日和中国最重要的传统节日即春节。事实上，历史经验说明，自中秋节、国庆节前开始，一直到元旦节和春节前后，这段时间往往是物价上涨的集中时间。因此在今年这种通货膨胀形势下，这段时间当是政府发力调控强力打击通货膨胀的重要时期。否则，物价会继续上涨，通货膨胀会更加厉害，对整体经济和老百姓的生活的负面影响会更大，加大明年继续调控物价、打击通货膨胀的难度。

　　因此，基于目前宏观经济形势、今年4季度到明年1季度物价可能因连续的节日而继续上涨的可能、加息效果和多种因素考虑，本文作者陈真诚要再次提醒大家，9月当是今年下半年加息的最好时间。

　　9月9日将公布8月份的CPI数据，宏观经济数据也将陆续公布，预期8月份的CPI依然会高高在上，通货膨胀压力依然很大，政府有必要在目前这关键时期采取有效措施来打击通货膨胀，降低物价继续上涨的预期，尽可能遏制物价上涨，或降低物价继续上涨的可能或降低物价上涨幅度。

　　从整个宏观经济形势和已经出台了的调控政策来看，从事实性的持续了很长时间的严重的负利率来看，从世界上治理通货膨胀的经验、公认有效加息是打击通货膨胀最有效手段等来看，央行很可能在9月9日公布8月份的CPI数据后祭出“911”加息，以打击通货膨胀，并助力房地产调控。

　　这个道理很简单，9月9日是周五，9月10是周六，9月11日是周日，9月12日是中秋节。如果周六或周日加息，就正好是9月10日或11日。而9月12日是中秋节，也是假日，这样，9月11日加息的可能性则加大。需要指出的是，这里所说的“911”加息，是个具有相对具体时间约定的概说，并非是说一定是9月11日这一天加息，而是指9月9日到9月12日这个时间段，除9月11日外，也可能是9月9日或9月10日或9月12日。当然，央行也可能因为某些原因而不会加息，这种可能性同样不能排除。不过，如果央行没有选择在9月9日公布8月份的CPI数据后的9月9日至9月12日加息，那将错失一个很好的加息时机，往后就可能会在9月下旬至“十一”前后再加息。


　　加息具有同时调控物价和房价的双重功能

　　对于宏观调控工具，在目前通货膨胀形势、存款利息持续大幅为负、房地产调控已经开始见效但市场上在房价涨跌方面很纠结、僵持的现实形势下，加息是个很重要也具有特殊功能的调控工具。换句话来说，在目前通货膨胀形势和房地产市场形势下，作为经济调控手段而非行政调控手段的加息工具，虽然将以调控物价的名义而出，但将具有同时调控物价和房价的双重功能，将起到同时有效打击通货膨胀和调控房地产市场的效果。

　　作为经济调控工具，尤其结合房地产调控来说，可大致地分为四类。

　　一是“喊话性工具”，如温家宝总理多次在多种场合（如与网友对话、召开经济座谈会、发表文章等）表示，将坚持宏观调控取向不变，房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。

　　二是“政策框架工具”，如政府相继出台房地产调控政策的“新国十条”、“新国八条”等。这些政策，实际上主要是些框架性政策，需要相关执行部门出台具体的执行政策，并严格执行。

　　这两类工具，主要能传达出中央政府对物价调控、房地产调控的态度和决心，影响市场预期和市场参与者的心态，并指导具体部门或地方政府出台具体的调控政策或采取具体的调控措施。

　　三是“微观政策工具”，如相关部门或地方政府依据“新国八条”而相继出台房地产限购政策。这些政策，属于执行层面上的微观性政策，具有具体可操作性。

　　四是“关联性工具”。如上调存款准备金率、加息等。这些工具，往往属于具有综合性作用的专门性调控工具，能影响到经济中多个方面、多种行业，在调控中往往能起到多种效果，如既能打击通货膨胀，改善负利率状况，遏制存款从银行搬家而出进入民间融资领域，还能整体性挤压资产价格泡沫，又能成为房地产调控的一个重要工具。

　　针对房地产调控来说，加息还可称为“辅助性工具”，而且具有具体可操作性，在执行中难以被打折扣。

　　由此可见，在当前宏观经济形势和房地产市场形势下，再次加息的效果将超过其他已经出台的诸多调控手段。

　　可以预期，如果央行真的在9月9日公布8月份的CPI数据后祭出“911”加息，无论是对调控物价打击通货膨胀而言，或是就调控房地产来说，其调控效果，无疑当远超许多人的想象。其中，既包括加息的实际效果，也包括心理影响效果。

　　最后，需要说明的是，“911”加息，与美国“911”十周年并无什么特别联系，或只是时间巧合而已。

　　当然，没有人能剥夺你去做相关联想的权利，你尽可去联想，也可不做联想……

　　[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“房地产供应商”（群号73150637）：限建材、设备设施、园林景观、家居等房地产硬件供应商机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]


　　阅读推荐：
　　别捡片鸡毛就当令箭 MP3：房产暴利有多大 　　通胀强化房价难降预期8月不加息 视频013：调控下的楼市怪圈 　　两块短板严重影响房调效果 视频012：楼市真降还是假摔 　　房价最终或不止下降50% 视频011：房地产的非典型谋杀 　　限购还需加息互动 视频010：价格洼地的命运 　　打击违法用地和囤地须两手一起抓 视频009：买期房还是现房 　　房地产调控加码三大信号 视频008：补贴能否阻止楼市下跌 　　加息或将延续至明年 视频007：人民币贬值便宜了谁 　　过剩或成商品房市场普遍现象 视频006：内忧外患降息能否解困 　　开发商没钱拿什么玩转型 视频005：政府补贴买房是劫贫济富 　　对投资行为不宜过于道德批判 视频004：退房风波（下） 　　非一线市场房地产泡沫更易破灭 视频003：退房风波（上） 　　地方政府急了 视频002：一线危机（下） 　　金融调控政策将继续收紧 视频001：一线危机（上） 　　开发商民间融资越早越好 　　陈真诚英文版国际主页正式上线 　　别做高房价的麦田守望者 　　房地产大逃离 　　尴尬房产税源于政府正经歪念 　　房地产反暴利是伪命题 　　价格泡沫破灭离我们有多远 　　房价或将再次疯涨 　　蔬菜危机或引发价格泡沫破灭 　　房产税将出第三种试点方案 　　短期内央行或不会再加息 　　央行加息更多房企将抛盘逃离 　　迪士尼主题概念地产如迷如雾 　　加息重击房价预期 　　国美危机的反思 　　老百姓对负利率很不舒服 　　上调存款准备金率加速降价潮到来 　　征税空置房调控存量房 　　再调利息存准率加速房市洗牌 　　房地产市场或将价量齐跌 　　地方政府身上更应流着道德的血液 　　政府当务之急应赶紧降税减负 　　房产税涉嫌保护既得利益
　　房企资金链将断？别吓唬人 　　房价调控表态需挤掉语言泡沫 　　央行应放弃低利率 　　别让房产税落入阴谋陷阱 　　央行还应多次加息 　　好别墅要做到“五讲四美”
　　-关于海南房价，我就这样“被标题” 　　我没说过海南房价将下降80% 　　不加息等于鼓励财富掠夺 　　打击空置房或成未来调控发力点 　　近期房价上涨之主因内幕 　　生物低碳楼盘或最具购买价值 　　中小开发商或将死掉一批 　　有些闲置土地囤积了17年 　　大量空置房或逼出空房税 　　政府应积极支持生物低碳地产开发 　　民间融资成本大涨年利率最高达96% 　　房地产泡沫没有破灭 　　警惕地产“低碳”被滥用 　　生物低碳已被楼盘用作营销噱头 　　生物低碳提升消费者的购买价值 　　地产低碳不能设下使用成本陷阱 　　开发商不降价的秘密 　　房市调控或出现水中挤海绵现象 　　揭穿开发商的低碳谎言 　　如果女人都走光了… 　　前方向左，雨后秋阳 　　房价下跌的富人之忧穷人之虑 　　房价下跌50%房地产也不会崩盘 　　资源性非民生地产依然值得投资 　　国家经济与百姓生活谁服务谁 　　土地调控将越来越严
　　警惕银行地产风险互动爆发